Giappone, stop all’assalto immobiliare: scatta l’obbligo di nazionalità e i tassi record spaventano i capitali esteri

Il grande banchetto immobiliare giapponese per i capitali stranieri rischia di finire bruscamente. Da un lato il governo di Tokyo ha introdotto una stretta burocratica che obbliga a dichiarare la propria cittadinanza al momento dell’acquisto, dall’altro la banca centrale ha spinto i tassi di interesse ai massimi da oltre trent’anni. Una combinazione micidiale che minaccia di congelare miliardi di dollari di compravendite e spegnere la speculazione internazionale.

Per quasi un decennio il Giappone è stato il paradiso dei grandi fondi e dei facoltosi acquirenti internazionali. Le regole erano tra le più permissive al mondo: nessun vincolo di residenza, nessun limite agli acquisti di terreni e fabbricati, e soprattutto un costo del denaro sottozero che rendeva i mutui praticamente gratuiti. Comprare un grattacielo a Tokyo o una tenuta di lusso a Hokkaido era un’operazione rapida e priva di controlli stringenti.

Questa corsa all’oro ha però generato pesanti contraccolpi sociali ed economici. Nelle grandi metropoli i prezzi delle case sono saliti alle stelle, tagliando fuori le famiglie della classe media e i giovani lavoratori locali. Al problema dei rincari si è aggiunto un allarme sempre più forte per la sicurezza nazionale, legato all’acquisto sistematico di boschi, falde acquifere e terreni agricoli situati a ridosso di installazioni militari e radar strategici.

I numeri ufficiali hanno confermato queste paure. Nella seconda metà del 2025 gli stranieri hanno concluso 68 grandi compravendite terriere: di queste, ben 28 sono state realizzate da cittadini o imprese cinesi, per un totale di 42 ettari. Una concentrazione geografica e strategica che ha convinto la politica giapponese a serrare i ranghi.

La riforma è entrata in vigore il 5 ottobre: da questo momento, chiunque registri un immobile deve dichiarare formalmente la propria nazionalità all’ufficio del catasto. La misura si affianca all’inasprimento della legge sui controlli valutari (FEFTA), che ha cancellato le vecchie esenzioni per le case a uso personale: ogni acquirente non residente deve ora notificare l’operazione al Ministero delle Finanze tramite la Bank of Japan entro venti giorni.

Sulla carta, i funzionari di Tokyo gettano acqua sul fuoco. Sostengono che si tratti di una pura rilevazione statistica interna per l’Ufficio degli Affari Legali, valida anche per i cittadini giapponesi e protetta da riservatezza. Nei mercati finanziari, tuttavia, le rassicurazioni burocratiche convincono poco. Non esiste un divieto o una limitazione all’investimento in Giappone, ma solo la necessità di registrare il compratore. Non sarà per il timore di una colonizzazione da parte di  capitali cinesi?

Tra gli investitori internazionali è scattato l’allarme: molti temono che questa schedatura sia soltanto l’anticamera di divieti o tasse punitive, replicando quanto già avvenuto altrove:

• Singapore, che ha imposto tasse di registro fino al 60% sulle transazioni effettuate da acquirenti esteri;

• Il Canada, che ha vietato del tutto l’acquisto di case residenziali ai non residenti;

• L’Australia, che ha moltiplicato le imposte per scoraggiare l’acquisto speculativo di appartamenti urbani.

A rendere la situazione esplosiva ci ha pensato la Bank of Japan. Portando il tasso di riferimento all’1,25%, la banca centrale ha fissato il costo del denaro al livello più alto dal 1995. Per chi investe a debito, chiedendo prestiti per fare speculazione immobiliare, i margini di guadagno sono svaniti in poche settimane: il debito giapponese non è più un regalo.

I primi effetti sul mercato sono tangibili. Nel primo semestre dell’anno le transazioni immobiliari estere in Giappone sono scese a 27,2 miliardi di dollari, segnando un arretramento del 7% rispetto al 2025. Il settore residenziale di pregio e le ristrutturazioni commerciali, che contavano prevalentemente sulla clientela estera, cominciano a frenare.

Le ricadute pratiche per il Giappone saranno ambivalenti. Se un calo dei prezzi concederà un po’ d’ossigeno ai cittadini stretti tra inflazione e salari fermi, il blocco dei capitali esteri colpirà il settore edile e rischia di ostacolare il recupero delle case rurali abbandonate (akiya).  Alla fine la scelta che si trova a fronteggiare il governo è semplice, ma alternativa: difenderel’immobiliare per favorire i giapponesi, o massimizzare gli investimenti per avere il maggior ritorno macroeconomico?

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