Bolla immobiliare USA: i prezzi crollano fino al 26% nelle grandi città. Ecco dove il mercato sta cedendo di schianto

Il mercato immobiliare americano sta subendo una violenta correzione che rischia di tagliaresensibilmente la ricchezza di milioni di proprietari . In almeno 15 grandi aree urbane degli Stati Uniti, i prezzi delle case unifamiliari sono precipitati tra l’11% e il 26% rispetto ai massimi storici. Una discesa rapida che sta cancellando anni di guadagni fittizi e mettendo a dura prova la ricchezza delle famiglie. Chi ha comprato qualche anno fa rischia di trovarsi più povero.

La crisi dell’accessibilità economica alle abitazioni non si sta risolvendo con una crescita dei salari, ma con una dolorosa caduta dei prezzi degli immobili.

La mappa dei crolli: dove il mattone cede

Secondo gli ultimi dati del Zillow Home Value Index (ZHVI), elaborati da WolfStreet,  la caduta non colpisce tutte le città allo stesso modo. Alcuni dei mercati più caldi del recente passato stanno registrando perdite pesanti:

In cima alla lista c’è Austin, capitale dell’innovazione texana, dove le case hanno perso più di un quarto del loro valore (-26%). Seguono a ruota Oakland (-24%) e diverse contee della Florida, dove la corsa agli acquisti del periodo pandemico si è trasformata in un netto riflusso. Probabilmente l’offerta si è mossa con un’eccessiva esuberanza rispetto alle richieste del mercato, ed ora i prezzi ne sentono le conseguenze.

Le città che resistono e l’anomalia di San Francisco

Non tutti i mercati cedono con la stessa intensità. Grandi metropoli come Los Angeles (-4%), San Diego (-4%), Boston (-4%) e Houston (-5%) mostrano cali molto più contenuti. In questi casi l’attrazione urbana comuqneu aiuta a calmierare i cali dei prezzi.

Il caso più curioso riguarda San Francisco. Un anno fa la città segnava un calo del 15%, mentre oggi la flessione dal picco si è ridotta al 6%. Il motivo? Una vera e propria pioggia di liquidità proveniente dalle startup di intelligenza artificiale (come Anthropic), che ha riacceso la speculazione e drogato artificialmente i prezzi dei quartieri centrali. Si tratta di un fenomeno già visto anche prima con il boom delle dot.com. Il rischio è che poi questo mercato si sgonfi rapidamente.

Quali sono le cause della caduta?

La discesa dei prezzi non è un incidente casuale, ma il risultato di precise dinamiche economiche:

• La guerra dei prezzi dei costruttori: In aree come il Texas, i grandi costruttori edili hanno continuato a costruire a ritmo sostenuto. Oggi, per vendere le nuove case, offrono sconti aggressivi e sussidiano direttamente i tassi dei mutui per i compratori. I proprietari di case già costruite non possono competere con queste agevolazioni e sono costretti a tagliare le richieste dei prezzi iniziali. Il mercato offre troppo.
• Mutui alti e crollo della domanda: Con tassi sui mutui ancora elevati rispetto all’era del denaro a costo zero, la capacità di spesa della classe media è ridotta all’osso. Chi non ha urgenza di comprare resta alla finestra, bloccando le compravendite su minimi storici, in attesa che accada qualcosa che faccia cadere i tassi d’interesse.
• Sovraccapacità e saturazione post-pandemia: Le mete del boom del lavoro da remoto (Texas, Florida, Arizona) hanno visto un’esplosione edilizia sproporzionata. Esaurito l’afflusso iniziale, l’offerta ha superato la domanda reale. Alla fine non tutti hanno il desiderio di trasferirsi nel deserto dell’Arizona.

Le ricadute sull’economia reale

Il calo dei prezzi immobiliari ha conseguenze dirette sull’economia generale. La riduzione del valore delle case produce un effetto ricchezza negativo: le famiglie, vedendo ridotto il proprio patrimonio netto, tendono a tagliare i consumi discrezionali. Del resto la possibilità di ottenere finanziamenti usando come garanzia la casa, attività comune negli USA, viene ad essere ridotta. Purtroppo la realtà di un eccesso d’offerta si sta presentando negli USA. Si rischia un crack immobiliare?

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