Mercato immobiliare USA orrido: gli acquirenti esteri fuggono e le vendite precipitano del 76%

Un vero e proprio terremoto sta scuotendo il mercato immobiliare americano. I capitali esteri, che per anni hanno alimentato la bolla dei prezzi nelle zone più esclusive degli Stati Uniti, sono praticamente spariti.

I dati diffusi dalla National Association of Realtors ed elaborati da Wolfstreet descrivono un quadro di forte contrazione. Rispetto al picco toccato nel 2017, gli acquisti di abitazioni da parte di cittadini stranieri sono crollati del 76%. Una contrazione spaventosa che riduce le transazioni ad appena 67.100 unità annuali, contro le oltre 284.000 di pochi anni fa.

La grande fuga degli investitori internazionali

Il crollo non risparmia nessuna categoria di acquirenti. Chi viveva già negli Stati Uniti da residente ha tagliato gli acquisti del 77%, scendendo a sole 37.600 case. Chi invece comprava direttamente dall’estero ha ridotto gli investimenti del 75%, fermandosi a 29.500 unità.

Ecco un grafico che spiega in modo visivamente comprensibile la situazione:

Acquisti immobili USa da parte di stranieri

Questo fenomeno colpisce al cuore la domanda aggregata. Quando gli acquirenti esterni si ritirano contemporaneamente, l’effetto domino sul sistema economico locale è inevitabile. Senza questo flusso costante di capitali, le transazioni si bloccano e l’intero settore dell’intermediazione entra in sofferenza.

I dati storici della National Association of Realtors, che tracciano questo mercato dal 2009, mostrano come il livello più basso in assoluto sia stato toccato di recente, confermando che non si tratta di una flessione temporanea ma di un vero e proprio cambio strutturale.

Chi sono i grandi assenti: la classifica del calo

Analizzando l’origine dei compratori, la fuga appare evidente su tutti i fronti tradizionali:

• Canada: Storicamente al primo posto per numero di immobili acquistati. I canadesi hanno comprato solo 10.700 case, segnando un crollo dell’84% rispetto ai picchi del 2010 e un calo del 46% rispetto al 2019. Oltre a comprare meno, molti stanno vendendo in fretta per rimpatriare la propria liquidità. Probabilmente le questioni politiche hanno avuto un notevole peso.
• Messico: Con 9.400 immobili acquistati, registra una flessione del 69% rispetto ai massimi del 2010 e una flessione sensibile rispetto ai livelli pre-pandemia. Spesa media: 532.000 dollari.
• Cina, Hong Kong e Taiwan: Gli acquirenti cinesi hanno comprato solo 7.400 case (-82% dal picco del 2017). Tuttavia, spendendo in media 1,03 milioni di dollari ad abitazione nelle zone più costose della California, restano i primi per valore totale con 7,6 miliardi di dollari.
• India: Si fermano a 6.000 acquisti (-65% dal picco del 2015), con acquisti concentrati soprattutto nei costosi distretti tecnologici e una spesa media di 617.000 dollari.
• Regno Unito: Il calo più drastico con un impressionante -90% dal 2010, limitandosi ad appena 2.700 transazioni per una spesa media di 444.000 dollari.

Tabella riassuntiva del crollo per Paese

Le aree geografiche più colpite

La presenza straniera non è distribuita in modo uniforme sul territorio americano. Si concentra in pochi Stati chiave che oggi rischiano le conseguenze peggiori. La Florida resta al primo posto, assorbendo il 20% di tutti gli acquisti esteri. Segue la California con il 19% e infine il Texas con il 12%. Da soli, questi tre Stati raccolgono oltre la metà dell’intero mercato immobiliare internazionale negli USA.

Quando tre mercati strategici perdono così rapidamente una componente fondamentale della domanda, la pressione al ribasso sui prezzi e il congelamento delle vendite diventano inevitabili.  Ovviamente mercati come quello della Florida ne stanno risentendo ampiamente.

Perché i capitali esteri stanno scappando?

Le cause di questo crollo vanno ricercate nell’effetto combinato dei tassi d’interesse elevati e della forza del dollaro americano. Comprare casa negli Stati Uniti per chi paga in valuta estera è diventato enormemente più costoso rispetto a qualche anno fa.

Inoltre, le restrizioni sui movimenti di capitale imposte da Pechino e le crescenti tensioni geopolitiche disincentivano i grandi investitori asiatici dal mettere mattone negli Stati Uniti.

Senza un drastico cambio di rotta sulle politiche monetarie della Federal Reserve o sul tasso di cambio, il canale dei compratori internazionali rimarrà sbarrato. La bolla dell’immobile d’oltreoceano dovrà fare i conti con la dura realtà della sola domanda interna, che da sola stenta a sostenere le attuali valutazioni di mercato. Gli investitori stranieri rientreranno solo dopo l’esplosione di questa bolla e con tassi d’interesse più bassi.

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