Immobiliare francese: perché i prezzi non sono ancora precipitati, nonostante gli alti interessi e i redditi calanti

L’aumento dei tassi di interesse avviato dalla BCE, unito alla riduzione della capacità di prestito delle famiglie, ha portato a un calo delle transazioni immobiliari. I prezzi non sono ancora scesi abbastanza da compensare questa perdita di potere d’acquisto. Se gli aspiranti acquirenti devono avere pazienza, è soprattutto perché i venditori dall’altra parte del mercato stanno giocando con il tempo per evitare di abbassare troppo i prezzi.

Da quando la Banca Centrale Europea (BCE) ha chiuso il rubinetto della finanza aumentando i tassi di interesse, il mercato immobiliare francese si è bloccato. A parità di onere di rimborso, la capacità di indebitamento di una famiglia è diminuita del 25% da giugno 2022, secondo i nostri calcoli basati sul simulatore Meilleurtaux.

E se i francesi volessero compensare con un maggiore indebitamento, il loro desiderio di farlo sarebbe limitato dalle norme che regolano l’entità dei prestiti e le collegano agli stipendi: l’aumento delle remunerazioni, sinora è stato ancora lontano dalla capacità di compensare l’inflazione elevata vissuta dal 2020, per cui i redditi reali, e quindi la capacità di indebitamento non è aumentata.

Il risultato è un calo delle transazioni, il cui numero l’anno scorso è tornato allo stesso livello del 2017, secondo l’Ispettorato generale francese per l’ambiente e lo sviluppo sostenibile (Igedd). Se gli aspiranti acquirenti sono costretti ad aspettare, è perché i venditori dall’altra parte stanno giocando con il tempo per evitare di abbassare troppo i prezzi.  Un forte crollo c’è stato anche a livello di immmobili i offerti in locazione, con un -34% fra il 2022 e il 2023.

Transazioni a picco, ma prezzi che non calano a sufficienza

Se valutiamo un  indicatore esterno dei prezzi, l’indicatore della Fed di Saint Louis, vediamo come si sia in corso una correzione dei prezzi immobiliari in Francia, ma non ancora adeguata al crollo delle transazioni immobiliari.

Quello che sta succedendo lo spiega”Quando i proprietari hanno fretta di vendere la loro proprietà, offriamo un prezzo all’estremità inferiore della gamma di mercato e, nel caso opposto, all’estremità superiore per coloro che sono disposti ad aspettare. Questi ultimi poi si adeguano gradualmente se non trovano un acquirente”, spiega Luc Millet, direttore di un’agenzia immobiliare a Chalon-sur-Saône.

Tra tutti coloro che offrono case, “circa la metà ha fretta di vendere”, calcola Jacques Friggit, ingegnere generale di Igedd. Circa una cessione su tre è dovuta a un cambio di residenza del proprietario, che in genere vuole concludere l’affare in tempi brevi.

Ci sono poi le transazioni a seguito di un’eredità: un terzo delle vendite avviene in questo contesto e nella metà dei casi i legatari hanno fretta, soprattutto perché devono dividere il guadagno con altre persone”. Questo presuppone che, oltre a ricevere l’immobile, abbiano anche dei solidi risparmi finanziari o che dispongano di sufficienti beni propri per aspettare e pure pagare le imposte di successione.

Tra i venditori pazienti rientrano anche coloro che desiderano cedere una seconda casa o un immobile in affitto. In altre parole, le famiglie “multiproprietarie”, che stanno decisamente meglio della media: secondo uno studio INSEE del 2021, un francese su quattro che possiede almeno due case fa parte del 10% più ricco. Quindi sono abbastanza ricchi da non dover vendere

Accanto a queste famiglie con un patrimonio confortevole, “vediamo anche giovani pensionati che desiderano trasferirsi in città o sulla costa, ma che non hanno fretta di farlo”, aggiunge Laurent Simon, direttore dell’agenzia Pinoy immobilier di Voulx (Seine-et-Marne).

I venditori pensano di essere ai minimi

I venditori hanno ancora meno motivi per affrettarsi perché non prevedono un calo dei prezzi di mercato, se si crede ai barometri del gruppo bancario BPCE. A novembre, il 40% dei venditori intervistati prevedeva un aumento dei prezzi nei prossimi dodici mesi e solo il 25% un calo”, riferisce Alain Tourdjman, responsabile della ricerca economica della società. Sono lenti a percepire, o addirittura faticano a riconoscere, un calo dei prezzi che è già evidente alla luce dell’inflazione generale. “Resta il fatto che, a lungo termine, “i prezzi e il potere d’acquisto delle famiglie finiranno per allinearsi”, prevede Jacques Friggit.

Il fatto che non ci siano vendite, unito alle norme restrittive sulle prestazioni degli immobili, puuò perfino portare a una ripresa del settore delle costruzioni francese. Perchè proprio l’apporto del settore costruizioni sul PIL francese è pesantemente calato negli ultimi anni:

Si potrebbero studiare metodi per rilanciare l’edilizia, magari tassando i terreni immobiliari non utilizzati o applicando standard più stretti per l’efficienza delle case, ma quest’ultimo fatto non farebbe che far cadere le attese sui prezzi delle case esistenti sul mercato facendo precipitare il valore degli immobili stessi ulteriormente.