Il Piano casa per affrontare un problema come quello della casa da troppo tempo trascurato

L’Italia si conferma al primo posto in Europa per la quota di proprietà immobiliare, ma anche per il numero di alloggi non occupati: un paradosso che evidenzia le distorsioni di un mercato abitativo rigido e poco reattivo all’emergenza abitativa. A certificarlo è il nuovo report della Fondazione IFEL, “L’offerta di abitazioni in Italia. Un quadro generale“.

Il termine emergenza abitativa si impone con forza guardando ai dati IFEL: in Italia, secondo l’ultimo censimento Istat 2021, sono 9,6 milioni le abitazioni non occupate, pari al 27,3% dello stock totale. Un valore più che triplo rispetto alla Francia (7,8%) e oltre sei volte superiore a quello della Germania (4,4%).

Nonostante l’Italia conti oltre 35 milioni di alloggi, la domanda insoddisfatta resta elevata, specialmente nelle aree urbane e per le fasce a reddito medio-basso. Questa contraddizione sottolinea una forte asimmetria tra domanda e offerta, resa ancora più acuta da un mercato della locazione debole: appena il 13,1% delle abitazioni è in affitto, contro il 33,3% della Francia e il 53,4% della Germania.

Il problema dell’housing sociale è un problema atavico che negli ultimi vent’anni si è acuito a causa di molti fattori concomitanti, non ultimo quello di una tutto sommato totale inerzia da parte della politica se si eccettua qualche provvedimento sotto  governo Berlusconi IV, che tra le altre cose approvò nel piu complesso piano casa varato, proprio su iniziativa dell’allora giovanissima ministra della gioventu Giorgia Meloni un provvedimento per le agevolazioni su acquisto della casa per i giovani under 35. Ma poi i governi successivi di centro sinistra, stranamente, sembrarono dimenticarsi del problema casa, che evidentemente sconta a sinistra quel vecchio retaggio di essere un odioso bene patrimoniale da colpire con la tassazione. e se si guarda a quello che la Silvia Salis, neo sindaco di Genova e da molti indicata come possibile futuro leader della coalizione di centro sinistra, che ha di colpo approvato un aumento dell’IMU sugli affitti a canone concordato, portando l’aliquota dallo 0,78% all’1,06%, scatenando l’ira dei piccoli proprietari di case.

Il governo Meloni ieri ha invece presentato un piano casa articolato che potrebbe finalmente portare quei auspicati benefici a chi ormai, e sono sempre di più, una casa proprio non se la può permettere. Il Piano Casa 2026 affronta la crisi abitativa in Italia attraverso una strategia integrata basata su recupero dell’edilizia residenziale pubblica, sviluppo dell’housing sociale e coinvolgimento di capitali privati. Alla base della criticità vi è l’elevato indice di sforzo abitativo che, in molte città, supera il 33%, rendendo sempre più difficile l’accesso alla casa. Entro 12 mesi il Governo prevede il recupero di 60mila alloggi ERP ad oggi inutilizzati. Nel medio-lungo periodo, considerando l’insieme delle misure pubbliche e private, il Piano punta a superare i 100.000 nuovi alloggi in dieci anni. La finalità ultima del Piano Casa è la riduzione del costo abitativo e il miglioramento dell’accessibilità alla casa per giovani e famiglie.

Tra gli elementi centrali richiamati dalla Premier figura l’indice di sforzo, ossia il rapporto tra reddito netto e quota destinata a mutuo o affitto. Si tratta di un indicatore centrale anche per le banche nella valutazione del merito creditizio. La soglia di riferimento è fissata al 33%: oltre questo limite, la sostenibilità della spesa abitativa diventa critica nel medio-lungo periodo.

In molte città italiane questo limite è già stato superato: Milano sfiora il 47%, Firenze si attesta al 45%, Bologna al 38% e Roma al 36%, confermando una difficoltà crescente nell’accesso alla casa, soprattutto nei grandi centri urbani.

Su questo punto interviene con una precisazione il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, evidenziando come nel 2025 la spesa media mensile delle famiglie italiane sia stata pari a circa 2.780 euro, di cui oltre un terzo destinato a casa e utenze. Un’incidenza che supera i 1.000 euro mensili e che conferma il peso strutturale del costo dell’abitare sui bilanci familiari.

1. Recupero dell’edilizia residenziale pubblica

Il primo pilastro riguarda un programma straordinario di recupero e manutenzione del patrimonio ERP esistente, con l’obiettivo di rendere disponibili circa 60.000 alloggi oggi non assegnabili. L’intervento è sostenuto da uno stanziamento iniziale di 1,7 miliardi di euro, cui si aggiungono fino a 4,8 miliardi massimo, attualmente destinati ai programmi di rigenerazione urbana, che potranno essere riallocati a questo scopo e distribuiti ai Comuni tramite DPCM, previo confronto con ANCI.

Su questo punto Salvini fornisce una precisazione operativa: gli alloggi da recuperare sono attualmente inutilizzati per diverse criticità, tra cui carenze impiantistiche, necessità di manutenzione straordinaria o occupazioni abusive. Il costo medio di riqualificazione è stimato tra i 15.000 e i 20.000 euro per unità, con l’obiettivo di riassegnare gli immobili entro 12 mesi e far scorrere rapidamente le graduatorie.

2. Fondo unico per housing sociale

Il secondo pilastro riguarda la concentrazione delle risorse destinate all’housing sociale in un unico strumento gestito da INVIMIT SGR, con una dotazione superiore a 3,6 miliardi di euro tra fondi nazionali ed europei.

Nell’ambito del Fondo di investimento verranno creati comparti specifici dedicati a ciascuna Regione o Provincia autonoma, in modo da garantire che le risorse vengano utilizzate per le esigenze specifiche del territorio di riferimento.

L’obiettivo è migliorare l’efficienza e il coordinamento degli interventi, garantendo al contempo una distribuzione territoriale mirata.

3. Investimenti privati e edilizia convenzionata

Il terzo asse è orientato a creare le condizioni per attivare gli investimenti privati nell’attuazione del Piano Casa, con l’obiettivo prioritario di realizzare alloggi da destinare alla locazione o alla vendita a prezzi calmierati, attraverso la semplificazione delle procedure e l’accelerazione degli iter autorizzativi.

Anche in questo ambito sarà prevista la nomina di un commissario straordinario per quanto riguarda interventi di importo superiore a 1 miliardo di euro, con il compito di rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione. In cambio delle semplificazioni procedurali, l’investitore privato dovrà garantire che almeno il 70% degli alloggi realizzati sia destinato a edilizia convenzionata, con prezzi di vendita e locazione ridotti di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato. Per la restante quota (30%) si continuerà ad applicare la disciplina ordinaria.

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