Il mercato immobiliare spagnolo tra record esteri e la grave emergenza abitativa locale

Il settore residenziale in Spagna sta vivendo una fase di profonda trasformazione strutturale, caratterizzata da un divario sempre più marcato tra le dinamiche della domanda internazionale e la realtà socio-economica vissuta dai residenti.

Nel corso del secondo trimestre del 2026, gli acquisti di abitazioni da parte di cittadini stranieri hanno raggiunto un picco storico mai registrato in precedenza. Secondo i dati elaborati dalla società immobiliare Sonneil sulla base delle rilevazioni ufficiali del Colegio de Registradores de España, quasi una casa su sei compravenduta sull’intero territorio nazionale è stata acquistata da un acquirente non spagnolo.

Questo fenomeno di espansione estera si inserisce all’interno di un quadro macroeconomico generale che mostra, al contrario, un evidente rallentamento delle transazioni complessive. Nel trimestre compreso tra aprile e giugno 2026, la Spagna ha registrato un totale di 167.934 compravendite di immobili ad uso abitativo, segnando una contrazione del 2,3% rispetto al medesimo periodo del 2025. La riduzione dell’attività è dipesa quasi esclusivamente dalla ritirata degli acquirenti interni: le operazioni realizzate da cittadini spagnoli sono infatti scese di circa il 4%, passando dalle circa 147.000 unità dell’anno precedente alle circa 141.100 attuali.

In netto controtendenza rispetto alla stasi del mercato domestico, le compravendite protagoniste della domanda internazionale sono cresciute dell’11% su base annua, superando la soglia delle 26.800 transazioni. Questo balzo ha spinto la quota di mercato degli stranieri al 15,98% del totale nazionale, registrando un incremento di 1,88 punti percentuali rispetto al 14,10% dello stesso trimestre del 2025.

La geografia degli acquirenti: tra seconde case ed esigenze abitative primarie

Analizzando nel dettaglio le tipologie di acquirenti esteri, emerge una distinzione fondamentale tra chi sceglie la Spagna per investimento o turismo e chi vi stabilisce la propria vita lavorativa e familiare. La componente legata al tradizionale acquisto della seconda casa vacanze è cresciuta a un ritmo moderato (+3,3%), mentre il vero motore propulsivo dell’aumento risiede nella forte spinta degli stranieri residenti che acquistano la prima casa. Migranti che cercano la loro abitazione.

Tra la popolazione residente di origine estera spiccano i dati relativi ai cittadini provenienti dalla Romania, che hanno visto le proprie compravendite aumentare di oltre il 24%, e dal Marocco, con un incremento superiore al 20%. Particolarmente impressionante è l’andamento registrato dalle comunità provenienti dai Paesi dell’America del Sud, il cui volume complessivo di acquisti è decollato con un rialzo straordinario del 42% su base annua.

Per quanto riguarda invece il segmento delle seconde case e del turismo residenziale, il dato economico più rilevante è lo storico riassestamento delle posizioni di vertice. I cittadini provenienti dai Paesi Bassi stanno insidiando la leadership storica detenuta tradizionalmente dagli acquirenti del Regno Unito.

Immagine illustrativa

Nel secondo trimestre del 2026, gli olandesi hanno concluso 1.830 acquisti di abitazioni, mettendo a segno un aumento del 20,2% rispetto all’anno precedente e posizionandosi a sole 13 operazioni di distanza dai britannici. Questi ultimi, pur mantenendo un primato risicato con 1.843 compravendite, hanno mostrato una sostanziale stasi (+0,7%). Di conseguenza, il peso percentuale dei due gruppi all’interno della domanda estera complessiva è diventato quasi identico: il 6,99% per il Regno Unito e il 6,94% per i Paesi Bassi.

Alle spalle di Regno Unito e Olanda si posiziona la Germania, con 1.612 operazioni d’acquisto (+3,8%), seguita dalla Francia con un incremento del 7,9% e dalla Polonia con un +7,8%. Di segno diametralmente opposto è stato l’andamento registrato da altre comunità europee: le compravendite da parte di cittadini belgi sono crollate del 17,6%, quelle dei cittadini russi hanno subito un calo del 5,4% e quelle provenienti dalla Svezia sono scese del 2,9%.

La concentrazione sulle coste: il caso emblematico di Alicante e Málaga

La pressione della domanda internazionale non si distribuisce in modo omogeneo sull’intero territorio peninsulare e insulare, ma si concentra con eccezionale intensità lungo le fasce costiere ad alta vocazione turistica. La provincia di Alicante rappresenta il caso limite di questa dinamica: con 5.710 compravendite concluse da acquirenti internazionali nel solo secondo trimestre, gli stranieri sono arrivati a coprire ben il 46,43% di tutte le transazioni immobiliari della provincia. Questo dato, cresciuto di 3,13 punti percentuali in dodici mesi, conferma Alicante come l’area con la più alta percentuale di acquirenti esteri d’intera Spagna, dove ormai quasi una casa su due passa nelle mani di cittadini internazionali.

Subito dietro si attesta la provincia di Málaga, che mostra un tasso di accelerazione ancora più pronunciato. Nell’area malagueña gli stranieri hanno acquistato 3.474 abitazioni tra aprile e giugno, registrando un balzo interannuale del 20,79%. Tali operazioni rappresentano oggi il 37,01% dell’intero mercato residenziale della provincia, con un aumento di 3,72 punti percentuali su base annua. Secondo Andrés Pedrera, amministratore delegato della società Sonneil, queste rilevazioni testimoniano come la domanda straniera non sia più un fattore congiunturale o temporaneo, bensì una componente strutturale e permanente del mercato immobiliare nelle principali mete turistiche e residenziali del Paese.

L’effetto sul tessuto sociale e l’inasprimento della crisi abitativa

Ovviamente questa domanda dall’estero viene a incrementare la crisi di un mercato già altamente teso e a far aumentare i prezzi, incrementando le difficoltà per i cittadini spagnoli. Come sempre il bene per qualcuno i proprietari immobiliari, è la disgrazia per qualcun altro.

Il divario tra chi trae vantaggio dall’apprezzamento degli asset immobiliari e chi si trova schiacciato dall’inflazione dei prezzi abitativi è diventato un tema di profondo dibattito pubblico. Se da un lato i proprietari e i grandi investitori vedono rivalutarsi i propri patrimoni e aumentare la redditività delle locazioni, dall’altro la popolazione locale deve affrontare un contesto sempre più ostile. L’afflusso di acquirenti internazionali dotati di un potere d’acquisto nettamente superiore alla media dei salari spagnoli esercita una forte spinta al rialzo sia sui prezzi di compravendita sia sui canoni di locazione.

Nelle province costiere come Alicante e Málaga, così come nelle principali aree metropolitane, i giovani residenti e le famiglie a reddito medio-basso incontrano ostacoli insormontabili nel reperire un alloggio accessibile. La concorrenza di acquirenti stranieri — che spesso pagano in contanti o attingono a risorse finanziarie dei Paesi d’origine — satura l’offerta disponibile, riducendo lo stock di immobili destinati alla residenza stabile e alimentando una bolla dei prezzi che disallinea il valore degli immobili dal reddito reale dei lavoratori locali.

Considerazioni conclusive e prospettive future

La trasformazione della domanda immobiliare estera in un elemento strutturale dell’economia spagnola evidenzia la necessità di politiche pubbliche in grado di contemperare l’attrattività degli investimenti internazionali con la tutela del diritto fondamentale all’abitazione per la popolazione residente. Senza interventi volti a riequilibrare il mercato e a promuovere l’offerta di edilizia residenziale pubblica e convenzionata, la divaricazione tra i guadagni dei proprietari e le sofferenze dei cittadini locali rischia di aggravarsi ulteriormente nei prossimi anni.

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