Germania: il calo del prezzo degli immobili in questa misura non si è visto in 60 anni

Secondo uno studio pubblicato dal FAZ, nel 2023 i prezzi degli immobili residenziali tedeschi sono diminuiti più drasticamente di quanto non abbiano fatto negli ultimi 60 anni. I prezzi degli appartamenti in condominio sono diminuiti dell’8,9%, delle case unifamiliari dell’11,3% e delle case plurifamiliari del 20,1%, come ha annunciato giovedì l’ Istituto per l’economia mondiale di Kiel (IfW). Al netto dell’inflazione – cioè misurata in termini di potere d’acquisto attuale – la riduzione del valore è ancora più significativa: è di circa cinque punti percentuali più alta.

“La velocità e la portata dell’attuale calo dei prezzi immobiliari in Germania sono storicamente uniche”, si legge. “Da quando le commissioni di valutazione iniziarono a rilevare i prezzi di acquisto negli anni ’60, i prezzi degli immobili erano scesi così rapidamente.” Tuttavia, il calo dei prezzi più recente è stato preceduto da un rally dei prezzi storicamente unico, iniziato intorno al 2009. Da allora i prezzi sono aumentati da tre a quattro volte, a seconda del segmento, prima dell’improvviso calo nel 2022.

L’unicità della situazione è chiaramente visibile da questo grafico che mostra come questa situazione non si sia effettivamente mai realizzata

Raramente si era assistito a un calo di queste dimensioni e parliamo proprio di un cambiamento epocale, a livello degli ultimi 60 anni. Questo lascia presagire una profonda evoluazione di tutto il sistema economico e settori sinora considerati inattaccabili, come costruzioni e credito, rischiano veramente di subire una debacle. Il MES a tutela del sistema creditizio diventa veramente una necessità per Berlino.

Fase di correzione dei prezzi adeguata

“Considerando gli aumenti esorbitanti dei prezzi da oltre dieci anni e il nuovo contesto dei tassi di interesse, una fase di correzione dei prezzi è certamente opportuna e, anche nella misura in cui lo è stata finora, non è preoccupante per l’economia complessiva”, ha affermato Il presidente dell’IfW Moritz Schularick. Nel quarto trimestre del 2023, il tasso di calo dei prezzi è rallentato. Rispetto al trimestre precedente i prezzi delle case di proprietà sono diminuiti solo leggermente dello 0,6%, quelli delle case unifamiliari dell’1,2%. Le case plurifamiliari sono addirittura aumentate del 4,7%, ma in questo caso le oscillazioni sono relativamente elevate a causa del basso numero di transazioni.

Secondo le informazioni, i prezzi di vendita degli appartamenti di proprietà nelle 7 principali metropoli tedesche (Berlino, Düsseldorf, Francoforte, Amburgo, Colonia, Monaco, Stoccarda) mostrano uno sviluppo molto eterogeneo. A Colonia e Stoccarda i prezzi sono diminuiti in modo piuttosto significativo del 3,6% ogni trimestre rispetto al trimestre precedente. A Berlino (-0,4%), Francoforte (-0,2%) e Amburgo (+0,2%) si sono mossi più lateralmente.

Lo studio si basa sull’indice immobiliare tedesco (Greix), un progetto comune dei comitati di esperti per i valori immobiliari, ECONtribute e IfW. Vengono valutate le raccolte dei prezzi d’acquisto delle commissioni di valutazione, che contengono prezzi di vendita autenticati.

Il problema è, ovviamente, per chi ha acquistato le case a valori elevatissimi, diciamo dopo il 2020, e quindi  ora si trova con una casa sovravvalutata, acquistata a debito. In caso si trovasse non in grado di pagare le case sarebbero immesse sul mercato ad un prezzo non più adeguato, e qualcuno dovrà pagarne le perdite. Nello stesso tempo le banche sono piene di mutui la cui garanzia non è più adeguata.