Spagna: l’offerta di immobili per l’affitto crolla nelle grandi città. I valori immobiliari decollano

L’offerta di alloggi disponibili per locazione abitativa è crollata dell’84% nella città di Barcellona dal 2020, seguita da Palma di Maiorca, Siviglia, Granada e Madrid.

Qualche anno fa, quando si parlava del problema degli alloggi, bisognava sempre aggiungere “nelle zone più critiche”. Oggi, l’accesso a un immobile è diventato la questione che più preoccupa gli spagnoli, secondo i dati del Centro di Ricerche Sociologiche (CIS), e la Banca di Spagna lo colloca tra i punti che minacciano la crescita economica a medio termine, anche per l’impatto sulla natalità.

E, quel che è peggio, l’offerta di alloggi in affitto, che avrebbe potuto essere la valvola di sfogo all’aumento dei prezzi di acquisto, è stata azzerata dalla normativa anti-sfratto e dai controlli sui canoni, il che ha portato a una concorrenza feroce tra gli inquilini  che ha alimentato gli aumenti dei prezzi, facendoli schizzare a livelli storici. 

Negli ultimi quattro anni, il parco immobiliare in affitto è crollato del 56%, secondo i dati del portale immobiliare Idealista. Un crollo che va ben oltre le grandi città e, in particolare, a Barcellona, dove per ogni sei appartamenti disponibili per affitti a lungo termine prima della pandemia di coronavirus, ora ne rimane solo uno.

Nello specifico, l’offerta di immobili per affitti residenziali fra il dicembre 2020 e il dicembre 2024 è calata di queste cifre:

• Barcellona dell’84%
• Palma di Maiorca e  Siviglia (73% in entrambi i casi),
• Granada, Madrid (71%)
• Las Palmas de Gran Canaria (70%),
• San Sebastián (65%),
• Malaga (64%),
• Valencia (63%),
• Bilbao (61%),
• Girona (60%),
• Oviedo (58%),
• Santa Cruz de Tenerife (53%)
• Alicante (51%).

Variazione accumulata nelle variazioni degli immobili in offerta per la locazione fra il dicembre 2020 e il dicembre 2024, – Idealista Expansion

In totale, quattordici capoluoghi di provincia, e la maggior parte delle più grandi della Spagna, hanno visto più della metà della loro offerta di affitti svanire dal mercato in appena quattro anni, seguite da altre dodici con perdite comprese tra il 40% e il 50%, tra cui Saragozza, Burgos, Cordova, Cadice, Guadalajara e Tarragona. Al contrario, solo cinque capitali, tutte di piccole dimensioni, registrano un aumento degli alloggi in affitto: Cuenca, Segovia, Soria, Huesca e Badajoz.

Questo calo dell’offerta generalizzato in tutta la Spagna , anche se particolarmente intenso nelle grandi capitali, è dovuto fondamentalmente alla crescita demografica spagnola degli ultimi anni, in cui il numero di nuove famiglie ha triplicato il ritmo di costruzione di nuove abitazioni, nonché alle diverse misure adottate negli ultimi anni, come il tetto alla rivalutazione degli affitti o la normativa che rende più difficile lo sfratto degli inquilini morosi.

Da un lato, l’aumento della popolazione, molti dei quali senza capacità di risparmio per finanziare un mutuo, ha fatto impennare la domanda di affitti, assorbendo gran parte dell’offerta; dall’altro, i limiti all’aggiornamento dei canoni di locazione hanno trasferito gli aumenti maggiori ai nuovi contratti, spingendo gli inquilini a cercare di mantenere le loro attuali abitazioni, con una conseguente riduzione del turnover immobiliare.

Allo stesso modo, il controllo degli affitti nelle città che hanno dichiarato zone sotto pressione, come la già citata Barcellona, ha portato molti proprietari a considerare la possibilità di vendere i propri immobili o di destinarli ad altri tipi di affitto o ai propri familiari. Tuttavia, ciò che ha davvero dato il colpo di grazia all’offerta di alloggi in affitto è stato il decreto reale contro gli sfratti.

Paradossalmente, ma non troppo, le norme che avrebbero dovuto difendere gli inquilini dagli sfratto stanno devastando il mercato: i proprietari non vogliono più dare in affitto gli immobili o sono diventati molto selettivi nella scelta dei locatori. Chi ha potuto e ha ricevuto offerte buone ha preferito vendere che locare. questo ha ridotto enormemente l’offerta di immobili in locazione e fa crescere i prezzi. Il classico caso in cui una normativa “Sociale” ha l’effetto diametralmente opposto.