Immobiliare USA: esplode il numero di case finite ed invendute. Prezzi troppo alti

Le scorte invendute per la vendita di case nuove completate negli USA, hanno registrato un’impennata del 57% rispetto all’anno precedente, raggiungendo le 124.000 case a novembre, secondo i dati forniti oggi dal Census Bureau, il valore più alto dal giugno 2009, durante la fase più acuta della crisi immobiliare, quando i costruttori, bloccati da un’enorme pila di case completate a fronte di una domanda in calo, stavano cercando di sopravvivere.

Ecco l’andamento visto su orizzonte decennale che mostra la crescita di questo valore

Mentre se vediamo il valore durante tutto il periodo di rilevazione notiamo come siamo quasi ai pericolosi valori della grande crisi  finanziaria:

I costruttori stanno cercando di trovare acquirenti per queste case “speculative” già completate, offrendo incentivi, tra cui costose riduzioni dei tassi ipotecari, e riducendo i prezzi. Ma ovviamente non hanno fatto abbastanza per ridurre le loro gonfie scorte, che continuano ad aumentare, e dovranno fare molto di più per abbassare i prezzi e i pagamenti.

Questa ondata di offerta completata, essenzialmente pronta per essere occupata, è una buona notizia per il mercato immobiliare nel suo complesso, anche se non per i costruttori e per i proprietari di case che vogliono vendere un immobile esistente. Queste “case speculative” dovranno essere vendute rapidamente perché i costruttori vi hanno investito molto capitale e perché continuano a costruire a un ritmo più veloce di quello con cui le vendono (anche se le vendono a un ritmo piuttosto buono), incrementando le scorte, per cui chi compra può aspetarsi buoni affari.

Questa è la situazione che Lennar, uno dei maggiori gruppi immobiliari e di costruttori USA,  ha messo in guardia la scorsa settimana. Gli sforzi dei costruttori per vendere le case completate faranno scendere ulteriormente i prezzi. Il prezzo mediano di novembre, riportato oggi dal Census Bureau, che non include gli incentivi, è sceso al minimo dal 2021, come rilevato da Wolfstreet:

Prezzo mediano case USA

Il prezzo contrattuale mediano delle nuove case unifamiliari vendute in tutte le fasi di costruzione è sceso a 402.600 dollari a novembre, il più basso dal settembre 2021. La media semestrale, che elimina gli zigzag da un mese all’altro e include le revisioni, è scesa a 415.800 dollari, il minimo da marzo 2022, con un calo del 5,1% rispetto al picco di ottobre 2022.

Lennar prevede che il prezzo medio di vendita (inclusi gli incentivi) delle case consegnate in questo trimestre sarà in calo di circa il 16% rispetto a due anni fa. Ovviamente a pagarne il prezzo sono i costruttori, i cui utili vanno in fumo, e infatti le azioni Lennar sono crollate…

Le vendite in realtà sono  anche buone, ma non sufficienti a eliminare le scorte. I prezzi devono calare e molto di più, probabilmente portandosi dietro anche le società di costruzione e gli investitori immobiliari meno abili ed efficienti. Una bolla immobiliare potrebbe scoppiare presto.