Immobiliare: anche in Italia crollano le transazioni nelle grandi città: presto calo dei prezzi. La BCE distrugge anche un mercato sano

Come riporta ClassNBC i mercati immobiliari  delle principali città italiane stanno subendo una dura punizione in questa prima parte del 2023. Inutile nascondere che la causa di tutto questo è la politica monetaria della BCE con i forti aumenti dei tassi di interessi avvenuti negli ultimi 18 mesi. Ecco la situazione come si presenta ora:

Il confronto più corretto è fra le transazioni del primo semestre 2022 e il primo semestre 2023, perché solitamente la seconda parte dell’anno vede un maggior numero  di contratti conclusi per motivi fiscali. Classifichiamo i cali per ordine di dimensione:

• Bologna – 12,6%
• Roma -6,1%
• Milano -4,6%
• Genova -0,1%

Impressionante è il calo di Bologna, proseguito nella seconda metà dell’anno: il mercato nella città felsinea è congelato completameente e il riaggiustamento sarà pesante sui prezzi. Il prezzo medio della città è attualmente attestato sui 3,350 euro (dati immobiliare.it) con punte di 4.100 euro sui colli e in centro. Evidentemente questi prezzi sono visti come eccessivi dal mercato ora, con una liquidità limitata e costosa, ma sarebbe anche da indagare la disponibilità del sistema bancario locale nel sostenere le compravendite. Oppure la qualità della vita viene avvertita come in forte calo e i cittadini, semplicemente, preferiscono andare a vivere altrove.

Roma è la seconda città che, proseguendo così le cose, vedrà un calo nei prezzi degli immobili. Il mito della Città Eterna vacilla, anche se i prezzi variano da una media di 5.600 euro al centro storico a 2.800 nelle periferie. Roma comunque è la capitale ed un hub turistico, quindi è presumibile che comunque vi sia una domanda di base immobiliare, che però non compensa una fuga in altri comuni. Appare evidente che la qualità della vita nella Capitale incentiva l’esodo e questo, se non cambiano le condizioni economiche, condurrà a un calo dei valori immobiliari.

Anche Milano, con un prezzo medio di 5,400 euro al mq e punte di 7,600 euro in certi quartieri del centro ha visto un forte rallentamento delle contrattazioni, mentre Genova è in crisi ormai da tempo.

Chi resiste meglio? Chi ha prezzi immobiliari molto più bassi quindi deve fare meno ricorso allo strumento finanziario bancario. Palermo ha un prezzo medio di 1.350 euro al mq, con punte di 1.900 euro al mq, e con la crescita turistica della Sicilia appare conveniente. Una famiglia può organizzarsi e acquistare un immobile con un ricorso minimo al sistema bancario. Torino ha un prezzo medio al mc di 1.910 euro, con punte di 3100, meno della metà rispetto a Milano. Napoli è un caso a parte perché il range è veramente altissimo fra Scampia e Posillipo. Comunque, in generale, tengono i mercati con prezzi meno elevati che permettono un minor ricorso alla leva finanziaria.

L’Italia non era un mercato in bolla speculativa, come si può vedere chiaramente dall’andamento dei prezzi medi italiani (immobiliare.it):

Nulla in confronto a quello che sta accadendo in Francia

Oppure in Germania dove solo recentemente si sono visti riaggiustamenti, ma su valori estremamente elevati (dati DB)

Quindi la politica restrittiva della BCE ha colpito indistintamente un po’ tutti, mercati in bolla evidente e mercati sgonfiati, come il nostro.  Inolte ha colpito i mercati con valori più elevati che, quindi, devono maggiormente ricorrere al mercato del credito, dove un mutuo ora viene a presentare un TAEG abbondantemente sopra il 4%. Assisteremo quindi a una distruzione di ricchezza in certi mercati immobiliari italiani, e sarà interessante vedere quali saranno le ricadute sia sui consumi e gli investimenti delle famiglie, sia sulle casse dello Stato. Perché questo fenomeno renderà ancora più velleitari i desideri di fare cassa sulla casa con improbabili tasse patrimoniali.