Il crollo dell’immobiliare commerciale a San Francisco: l’ex sede di Juul svenduta col 75% di sconto, mentre avanzano i data center

Il mercato immobiliare commerciale statunitense, in particolare quello della West Coast, continua a inviare segnali di profonda sofferenza. San Francisco, un tempo la capitale indiscussa e sovrapprezzata degli uffici legati al mondo tech, si ritrova oggi a fare i conti con una distruzione di valore che ha pochi precedenti nella storia recente. La bolla immobiliare degli spazi direzionali è scoppiata, e il mercato sta prezzando una nuova, dura realtà.

L’ultimo episodio di questa saga riguarda il grattacielo al 123 Mission Street, una torre di 29 piani e quasi 33.500 metri quadrati costruita nel 1987 e spesso chiamata la Pacific Gas & Electric Tower.. La storia di questo edificio è l’emblema dell’esuberanza irrazionale che ha caratterizzato la fine dello scorso decennio. Nel giugno del 2019, all’apice del mercato immobiliare della città, la start-up delle sigarette elettroniche Juul Labs acquistò l’intera torre per la cifra astronomica di 397 milioni di dollari. All’epoca, l’azienda navigava in un mare di liquidità, forte di un investimento da 12,8 miliardi di dollari da parte del colosso del tabacco Altria, che le aveva conferito una valutazione complessiva di 38 miliardi. Juul pensava in grande, pianificando di trasformare il grattacielo nel proprio quartier generale e di espandersi nel tempo e il suo settore, il “Fumo sintetico”, sembrava una miniera d’oro.

Come sappiamo, le cose sono andate diversamente. L’azienda è stata travolta da cause legali e restrizioni normative, il suo modello di business è collassato, e la sua valutazione si è azzerata. Altria ha dovuto svalutare quasi interamente il proprio investimento. Di conseguenza, ciò che restava di Juul ha abbandonato San Francisco, e la torre ha iniziato inesorabilmente a svuotarsi. Oggi, l’edificio vanta un tasso di sfitto dell’87%.

Di fronte all’impossibilità di vendere l’immobile a prezzi di mercato e al probabile default sui pagamenti del prestito originale di 220 milioni di dollari, i creditori hanno dovuto cedere. Madison Capital, con sede a New York, e PGIM (braccio per gli investimenti di Prudential Financial) hanno raggiunto un accordo per l’acquisto del debito, un’operazione che permetterà loro di prendere possesso dell’edificio tramite pignoramento o cessione volontaria.

Il dato che fa riflettere, dal punto di vista macroeconomico, è il prezzo della transazione.

• Prezzo di acquisto del debito: circa 90 milioni di dollari.
• Sconto sul valore del 2019: circa il 75%.
• Impatto sul mercato: ennesima conferma di un repricing brutale per gli asset commerciali di grado B e C.

Di seguito, una sintesi della parabola finanziaria dell’immobile:

Siamo di fronte a una gigantesca distruzione di ricchezza, epocale. Una perdita del 75% nell’arco di 8 anni fa apparire Bitcoin una solida roccia su cui investire, ma è evidente che i valori degli immobili destinati ad impieghi commerciali negli USA sono tutti da ripensare e in modo radicale.

123 mission street wikipedia

Mentre il settore degli uffici tradizionali è in piena ritirata, c’è una nuova ondata di inquilini finanziati dai venture capital che sta inondando la città: le aziende legate all’Intelligenza Artificiale. A gennaio, ad esempio, Anthropic ha affittato un’intera torre di 25 piani al 300 Howard St., con l’intenzione di trasferirvisi nel 2027. Queste società stanno attualmente “annegando” nel denaro degli investitori, ma la loro presenza basterà a salvare un mercato immobiliare così vasto? E, soprattutto, fino a quando durerà questa ondata, prima che queste si trasformino nelle future Juul?

. Il vero sorpasso storico negli Stati Uniti non si sta giocando sugli uffici, ma sulle infrastrutture. I capitali stanno fuggendo dai grattacieli vuoti per riversarsi nei data center, i veri “motori” fisici dell’IA. Come abbiamo già analizzato, la transizione verso l’Intelligenza Artificiale richiede una potenza di calcolo enorme, trasformando i data center nel nuovo asset rifugio dell’immobiliare commerciale. L’ufficio del futuro non ospiterà più impiegati davanti a un PC, , ma file di server, sempre che si riesca a superare il vero, grande ostacolo di questa rivoluzione: il nodo energetico per alimentarli.

L’autore Fabio Lugano è laureato con il massimo dei voti alla Bocconi , Fabio Lugano è un esperto di mercati, criptovalute e intelligenza artificiale. In passato è stato consulente al Parlamento Europeo e al Ministero per gli Affari Europei. Oggi aiuta le aziende a creare piani di sviluppo per l’innovazione tecnologica e per l’energia.

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