Compravendite immobiliari in crollo e prezzi delle abitazioni in calo: tutti i dati e le tendenze a venire

Nel 2012, sulla base dei dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate (OMI), le compravendite di abitazioni si sono ridotte di oltre il 25 per cento, collocandosi su un livello pari a poco più della metà del picco registrato cinque anni prima. I prezzi sono scesi del 2,7 per cento, cumulando una flessione del 5,2 per cento dall’estate del 2011 (-8,7 al netto dell’inflazione al consumo). Gli indicatori più recenti segnalano che la situazione del mercato immobiliare resta difficile. Secondo l’inchiesta congiunturale sul mercato delle abitazioni condotta in gennaio dalla Banca d’Italia in collaborazione con Tecnoborsa e l’OMI, le attese a breve termine degli operatori immobiliari rimangono sfavorevoli, pur mostrando alcuni segnali di stabilizzazione. Resta ampio il divario tra i prezzi domandati e quelli offerti, come segnalato dal nuovo rialzo dei margini di sconto rispetto alle richieste iniziali dei proprietari.

A prezzi costanti, i prezzi delle abitazioni a fine 2012 in Italia, sono tornati ai valori del 2004. La contrazione certamente proseguira’ nel 2013 e 2014, fino a riportare i valori a prezzi costanti ai valori del 2001. La flessione e’ iniziata nel 2008 in occasione della crisi mondiale e la tendenza calante s’e’ accentuata da fine 2011 in corrispondenza della decisione di inasprimento dell’IMU da parte del Governo Monti.

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE IN EUROPA DAL 1996 AL 2012, E PROIEZIONI AL 2017

Riportiamo in allegato i prezzi Immobiliari residenziali tra il 1996 ed il 2012; si osserva quanto segue:

– Paesi Periferici (qui sono riportati i dati di SPAGNA ed IRLANDA): i prezzi esplodono e nell’arco di 10 anni triplicano (es. Spagna) o quadruplicano (es. Irlanda). In queste nazioni si sono create BOLLE IMMOBILIARI di proporzioni abnormi, causate essenzialmente da vari fattori ed alimentati da enormi afflussi di Capitali esteri in ingresso, che hanno consentito al sistema bancario di elargire tassi notevolmente inferiori al passato. Tra il 2008 ed il 2010 inizia un COLLASSO che porta a dimezzare i valori nominali (es. Irlanda) o a cali del 25% (es. Spagna). I valori raggiunti al picco erano completamente irreali e sganciati dai fondamentali di quelle nazioni. L’andamento tendente al collasso e’ facilitato in queste nazioni dal deflusso dei capitali esteri e dall’aumento conseguente dei tassi d’accesso ai Mutui.

Appare verosimile che l’andamento al ribasso preseguira’ in queste nazioni nei prossimi anni (nel grafico e’ riportata la proiezione 2013-17), visto che i valori restano comunque doppi rispetto al 2012 e che il deflusso di capitali nelle nazioni periferiche e’ ancora in corso.

 

– ITALIA: qui si assiste ad analogo fenomeno, ma di proporzioni piu’ contenute. La crescita dei prezzi immobiliari e’ concentrata tra il 20o1 ed il 2008 che sono guarda caso gli anni in cui il Conto Corrente della Bilancia dei Pagamenti s’e’ deteriorato, passando da un sostanziale pareggio, ad un passivo del 3,5% sul PIL. Nel 2008 i prezzi nominali erano pari al 75% in piu’ rispetto al 1996. Dal 2008 in poi una stasi del mercato, ed a partire dalla seconda meta’ del 2011, in coicidenza della crisi degli Spread, dell’aumento dei Tassi, delle restrizioni nel concedere mutui e dell’incremento della tassazione sugli immobili,  i prezzi sono iniziati a calare.

Appare verosimile che l’andamento al ribasso preseguira’ in Italia in particolare nel 2013-14. Tuttavia la “Bolla” e’ stata comunque notevolmente piu’ contenuta che in altre nazioni, pertanto la correzione dovrebbe essere notevolmente meno severa.

 

– FRANCIA: qui si assiste ad analogo fenomeno visto nei periferici. I prezzi sono 2 volte e mezzo quelli del 1996, ma a differenza dei paesi periferici qui il collasso immobiliare non s’e’ ancora visto. Oggi la Francia e’ la Nazione che ha i prezzi immobiliari maggiori rispetto al 1996 rispetto ad ogni altra nazione europea esaminata. Anche in Francia specie dopo il 2000 c’e’ stato un forte afflusso di Capitali ed un progressivo deterioramento della Bilancia dei Pagamenti, ma a differenza di tutte le varie nazioni esaminate, qui la fuga di Capitali ed il contestuale randello dell’Austerity non ha ancora colpito con tutta la sua forza, ed i tassi di interesse e sui mutui restano straordinariamente bassi.

Difficile che non arrivi una decisa correzione. I prezzi non hanno legame coi fondamentali (neanche troppo belli) francesi, ed i saldi con l’estero continuano a peggiorare. L’immobiliare prima o poi seguira’ l’andamento ribassista di tutti gli altri paesi periferici, e la cosa e’ ancor piu’ valida visto che la Francia ha in questo momento i prezzi maggiormente cresciuti.

 

– OLANDA: interessante il caso Olandese. Qui c’e’ stato un Boom Immobiliare tra il 1996 ed il 2000, in parte legato anche all’andamento demografico (fortissimo afflusso di immigrati) ed ad altri motivi squisitamente locali. Oggi i prezzi sono in fase calante e sono tarnati ai valori del 2001-02.

La correzione ribassista proseguira’ ancora per un paio d’anni, e di seguito le valutazioni dovrebbero stabilizzarsi.

– GERMANIA: qui c’e’ stata una vera e propria deflazione e calo reale delle valutazioni immobiliari tra il 1996 ed il 2008. Le ragioni sono molteplici, anche se certamente le Politiche di contenimento e calmieramento dei prezzi immobiliari hanno giocato un ruolo importante. Decisamente rilevanti anche le politiche di investimento in nuove abitazioni supportate dal Governo, nonche’ agevolazioni di vario genere per supportare l’offerta di alloggi e ridurre la domanda (concessione di affitti calmierati). Dal 2010, i prezzi hanno ricominciato a riprendersi timidamente, anche perche’ i differenziali di andamento col resto d’Europa sono tali da capovolgere le convenienze. Come si vede la Germania ha adottato politiche completamente anti-cicliche rispetto al resto d’Europa. Nel periodo analizzato molti tedeschi hanno anche acquistato casa all’estero, mentre ben pochi stranieri hanno acquistato in Germania. Inoltre l’andamento demografico e’ il peggiore tra i paesi analizzati, e l’afflusso di immigrati e’ stato inferiore rispetto ad altre nazioni in questo periodo (cio’ ha ridotto la domanda)

Il rialzo delle quotazioni in corso e’ abbastanza inevitabile prosegua nel 2013 e negli anni successivi, seppur c’e’ da scommettere che il Governo Tedesco mettera’ in campo le tradizionali misure calmieranti per efitare fiammate nei prezzi.

PS: il presente articolo d’analisi, non costituisce suggerimento d’investimento. 

By GPG Imperatrice

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