“Bolla dei tulipani parte II”. Ad Amsterdam prezzi TOP negli immobili da 400 anni

I Paesi Bassi hanno avuto una caratteristica storica quasi unica: avendo avuto un capitalismo nato proprio nelle prime fasi del mondo moderno, ha iniziato fin dall’epoca a effettuare delle registrazioni dei valori precise e standardizzate che permettono di ricostruire in modo completo i prezzi dei beni negli ultimi 400 anni, comparando i dati raccolti sugli scambi.

Per spiegarci meglio, ma prima società  di capitali moderna, la “Compagnia Unita delle Indie Orientali” (De Verenigde Oost-Indische Compagnie o VOC), venne fondata nel 1604, portando a un boom economico commerciale enorme, che alimentò le guerre d’indipendenza contro gli Asburgo e la Spagna e la diffusione del  benessere nella società. In Italia forse solo Genova potrebbe offrire uno studio simile (ma aspettate al termine), perché nel XVII secolo ospitava la borsa dei capitali europei nel suo territorio (per la precisione a Novi Ligure).

Fatta questa premessa a partire dal XVII secolo quindi si iniziano a rilevare i prezzi degli immobili, soprattutto nell’area vecchia della città di Amsterdam, chiamata Herengracht. I dati continui e abbondanti  hanno permesso all’economista Piet Eichholtz di ricostruire un indice dei prezzi preciso e della durata di ben 400 anni, il cosiddetto “Herengracht Index“, risultato storico-economico quasi unico.

L’indice principale basato sulle transazioni e predisposto nel 1996 si fermava al 1973 e, comunque, dava già delle indicazioni molto interessanti  sulla correlazione fra valori immobiliari, cicli economici e fatti storico – politici.

La crisi dei Paesi Bassi fra fine XVIII secolo e prima parte del XIX, le guerre mondiali, il boom economico sono ben leggibili. L’economia è come un sismografo che rileva le scosse telluriche della storia.

Uno dei colleghi di Eichholtz, Mathijs Korevaar,  ha calcolato i dati relativi sino a   settembre 2021. . Di seguito è riportato il grafico dei prezzi reali delle case di Amsterdam dal 1620 a settembre 2021.

Per quanto si siano arricchiti i Paesi Bassi, come è possibile uno sviluppo simile dei prezzi? Tutto è dovuto essenzialmente all’esplosione dello strumento del debito ipotecario, strumento storicamente poco utilizzato sino al XX secolo e che recentemente ha mostrato una vera e propria impennata, permettendo di finanziare gli acquisti e quindi di mandare a livelli estremamente alti i prezzi.

In questo caso lo sviluppo del credito nei paesi Bassi è stato veramente eccezionale:

Quindi l’esplosione dei prezzi nei Paesi Bassi viene a corrispondere (anche se ricordiamo correlazione non è automaticamente causalità, e possono esserci diverse concause) all’incremento nell’utilizzo dei mutui ipotecari. Anzi la recente ripresa, dopo un anno di stanca, è corrispondente proprio con un maggior utilizzo del credito.

Quando esploderà la bolla? Consideriamo che in questo momento il prezzo medio degli immobili ad Amsterdam, 518 mila euro, viene a corrispondere con 14,8 anni di stipendio lordo annuo di una persona qualificata. Cioè, per essere pratici, siamo alla necessità di mutui quarantennale, anche perché le persone devono anche vivere. Ora si tratta di valori completamente fuori scala, che mostrano come i redditi non sostengano più il prezzo degli immobili, per cui la bolla è matura e si prepara all’esplosione, con quello che ne consegue per il sistema creditizio e bancario.

E l’Italia? Abbiamo iniziato parlando di Genova, la città con la tradizione più simile ad Amsterdam. Dati 100 i prezzi nel 2016, oggi l’indice è a 44

Poi qualcuno in Italia parla d’imposta immobiliare…