Le principali bolle immobiliari mondiali sono europee, ma non italiane. Una bomba a tempo ignorata

Identificare le bolle immobiliari è un affare complicato. Dopotutto, come osserva Nick Routley di Visual Capitalist, anche se molti di noi “riconoscono una bolla quando la vediamo”, non abbiamo prove tangibili che lo sia finchè non scoppia. E a quel punto è troppo tardi.

La mappa sopra, basata sui dati del Real Estate Bubble Index di UBS, funge da sistema di allerta precoce, valutando 25 città globali e assegnandole un punteggio in base al loro rischio di bolle. Naturalmente si tratta di una valutazione approssimativa, ma i dati presentati dovrebbero fare già paura, sia economicamente, sia socialmente.

Valutare se un mercato Immobiliare sia in bolla è difficile: bisogna prevedere i flussi futuri di reddito e confrontarli con le altre ipotesi d’investimenti, per cui si tratta, in generale, di un lavoro molto previsionale e speculativo. Però esistono una serie d’indicatori molto utili.

Ad esempio, il disaccoppiamento dei prezzi dai redditi e dagli affitti locali è un campanello d’allarme comune. Inoltre, squilibri nell’economia reale, come l’eccessiva attività edilizia e prestiti, possono segnalare una bolla in formazione.

Con questo in mente, quali mercati globali stanno segnalando il maggior rischio di bolle immibiliari?

L’Europa ospita un certo numero di città che hanno un rischio di bolla estremo, con Francoforte in cima alla lista quest’anno. L’hub finanziario della Germania ha visto aumentare i prezzi reali delle case del 10% all’anno in media dal 2016, il tasso più alto di tutte le città valutate.

Anche due città canadesi si trovano nel territorio della bolla: Toronto e Vancouver. Nel primo, quasi il 30% degli acquisti nel 2021 è andato ad acquirenti con più proprietà, a dimostrazione che gli investimenti immobiliari sono vivi e vegeti e forse eccessivi. Nonostante gli sforzi per raffreddare il surriscaldamento del settore, i mercati canadesi sono rimbalzati e hanno continuato la loro marcia verso l’alto. In effetti, negli ultimi tre decenni, i prezzi delle case residenziali in Canada sono cresciuti ai tassi più rapidi nel G7.

Nonostante i disordini civili e il disagio per le nuove politiche, Hong Kong ha ancora il secondo punteggio più alto in questo indice. Nel frattempo, Dubai è elencata come “sottovalutata” ed è l’unica città nell’indice con un punteggio negativo. I prezzi residenziali sono diminuiti negli ultimi sei anni e ora sono scesi di quasi il 40% rispetto ai livelli del 2014. Purtroppo l’indice non comprende città cinesi, altrimenti avremmo avuto un’indicazione interessante anche in ottica Evergrande.

Le bolle immobiliari sono una costante della storia,  almeno dal XX secolo in poi misurata in modo scientifico. Famosa resta la bolla della Florida del 1925.  Questo andamento prosegue tuttora, sebbene la pandemia di COVID-19 abbia cambiato la dinamica dei mercati immobiliari.

Di seguito sono riportati i tassi di crescita per il 2021 finora e il confronto con gli ultimi cinque anni.

Per anni, l’aumento dei prezzi delle case nei centri urbani è stato quasi garantito mentre l’edilizia esplodeva e le persone erano desiderose di vivere uno stile di vita urbano. Le opzioni di lavoro a distanza e il ridimensionamento degli uffici stanno cambiando l’equazione del valore per molti e, di conseguenza, i prezzi delle case nelle aree non urbane sono aumentati più rapidamente che nelle città per la prima volta dagli anni ’90.

Le bolle immobiliari, spesso alimentate a credito,  mettono a rischio la solidità dei sistemi creditizi. Da questo punto di vista Germania e Canada non devono fornire sonni tranquilli.