Il mercato immobiliare USA si ferma: vendite al minimo storico con prezzi troppo elevati

I dati recenti della National Association of Realtors (NAR), ripresi dal sempre ottimo Wolfstreet,  mostrano un mercato immobiliare in forte contrazione negli Stati Uniti, con le vendite di case e appartamenti che hanno raggiunto livelli storicamente bassi. Nonostante un’offerta in crescita, i prezzi elevati stanno congelando la domanda, sollevando interrogativi sulla possibilità di una crisi imminente.

Case unifamiliari: vendite ai minimi da quasi trent’anni

Le vendite di case unifamiliari a giugno hanno registrato un ulteriore calo, portandosi vicino ai minimi degli ultimi due anni e ai livelli più bassi dal 1995 su base destagionalizzata. Con 3,57 milioni di unità vendute su base annuale, il mercato si conferma stagnantee, sostanzialmente invariato rispetto al pessimo giugno 2024 e in netta diminuzione rispetto agli anni precedenti (meno 25% rispetto a giugno 2019, meno 28% rispetto a giugno 2022 e meno 32% rispetto a giugno 2021).

In termini di vendite effettive, a giugno sono state vendute 356.000 case, un dato appena inferiore a quello registrato nel giugno 1995, quando domanda e offerta erano ben diversi. Parallelamente, l’offerta di case unifamiliari ha raggiunto un picco, attestandosi a 4,7 mesi a giugno, il livello più alto dalla metà del 2016 e il più elevato dal 2015.

Offerta case unifamigliari

Appartamenti: vendite al minimo storico con offerta in crescita

Anche il settore dei condomini mostra segnali preoccupanti. Le vendite di appartamenti a giugno sono rimaste al minimo storico registrato a maggio, con un tasso annuale destagionalizzato di 360.000 unità. Questo dato è analogo a quello di maggio 2020, periodo di lockdown, e rappresenta il livello più basso dal 2011, quando si usciva dalla crisi finanziaria. Le vendite sono diminuite del 37% rispetto a giugno 2019.

L’offerta di appartamenti, pari a 6,6 mesi a giugno, ha raggiunto il livello più alto dal crollo del mercato immobiliare del 2012.

Offerta di appartamenti

Questi numeri mettono in discussione la narrativa di una “carenza di alloggi”, suggerendo piuttosto che i prezzi siano diventati insostenibili per la maggior parte degli acquirenti, portando a una distruzione della domanda su larga scala.

Prezzi immobiliari: la causa del blocco del mercato

Il problema principale risiede nell’esplosione dei prezzi degli immobili. I prezzi mediani, pur risentendo della composizione delle case vendute (con una maggiore vendita di immobili di fascia alta in primavera che tende a far salire la media), riflettono una situazione di mercato insostenibile.

Il prezzo mediano delle case unifamiliari ha toccato i 441.500 dollari a giugno, con un aumento del 2,0% su base annua. Questo dato segna un incremento del 50% in tre anni (tra giugno 2019 e giugno 2022), un aumento trainato anche da politiche monetarie espansive. Tuttavia, in molte grandi città, i prezzi delle case unifamiliari sono già diminuiti in maniera significativa rispetto ai loro picchi, con cali tra il 9% e il 23%. Austin (meno 23%) e Oakland (meno 22%) ne sono gli esempi più eclatanti.

Prezzi delle case singole

Per quanto riguarda i condomini, il prezzo mediano nazionale è salito a 374.500 dollari a giugno, con un aumento dello 0,8% su base annua. Sebbene l’incremento nazionale sia stato di quasi il 50% in cinque anni, in alcune città si sono registrati aumenti del 60%, 70% o addirittura 80% nello stesso periodo. Di conseguenza, i prezzi in molte di queste città sono ora considerati antieconomici, portando a un crollo della domanda e a una diminuzione significativa dei prezzi dei condomini di fascia media. Si osservano cali tra il 12% e il 24% in 19 città, con Oakland e Austin in testa (entrambe a meno 24%), e San Francisco che ha registrato un calo superiore al 16%.

Prezzi degli appartamenti

In sintesi, la “carenza di alloggi” non sembra essere la causa del calo delle vendite. Piuttosto, l’aumento vertiginoso dei prezzi ha superato la capacità di acquisto del mercato, trasformando un mercato precedentemente dominato dai venditori in un mercato favorevole agli acquirenti, ma con pochi acquirenti disposti o in grado di pagare i prezzi attuali.

La situazione attuale pone interrogativi significativi sulla tenuta del mercato immobiliare nel prossimo futuro. Se crolla il numero di transazioni, come ora, ci sono le premesse per un calo dei prezzi e per una potenziale crisi immobiliare. Sarà questa la brutta sorpresa per Trump?