Spagna, l’ombra del 2007: prezzi delle case più alti della bolla. Ma gli esperti negano la crisi

La Spagna si trova di fronte a un paradosso che scuote il mercato e le famiglie: i prezzi delle case hanno superato i livelli vertiginosi del 2007, l’anno che ha preceduto il catastrofico crollo della bolla immobiliare. Eppure, un coro di esperti si affretta a rassicurare: “questa non è una nuova bolla”. Ma allora, cos’è?

L’allarme arriva dai dati impietosi dell’indice immobiliare di Fotocasa. Entro luglio 2025, ben cinque comunità autonome — Andalusia, Isole Baleari, Isole Canarie, Comunità Valenciana e Madrid — vedranno i prezzi delle case di seconda mano frantumare i record stabiliti durante il boom di quasi vent’anni fa.

“A livello nazionale, il prezzo delle case di seconda mano in Spagna è a meno del 10% dal raggiungere i massimi storici,” spiega María Matos, direttrice della ricerca e portavoce di Fotocasa. Ma il vero dramma si consuma a livello locale. “Diverse regioni hanno già superato i prezzi del 2007, il che significa che i loro cittadini non hanno mai dovuto affrontare un costo così alto per l’abitazione,” sottolinea Matos.

“L’accessibilità economica è a rischio,” avverte l’esperta. “Il fardello sui salari che gli acquirenti devono sostenere è ai massimi di sempre. Finché l’offerta non aumenterà, la pressione sui prezzi persisterà. Se il ritmo di crescita continuerà, è probabile che l’anno prossimo tutta la Spagna raggiunga prezzi record.” Anche perché i salari reali in Spagna sono inferiori a quelli del 2007:

La corsa dei prezzi: un’analisi regionale

La situazione varia drasticamente, con alcune aree turistiche e metropolitane che vivono un’escalation senza precedenti.

• Isole Baleari: Il caso più eclatante. Qui il picco del 2007 è stato superato da oltre due anni. A luglio 2025, il prezzo medio sarà superiore dell’84% rispetto al massimo della bolla. Acquistare una casa standard che nel 2007 costava 221.000 euro, oggi ne costa quasi 400.000.
• Isole Canarie: Anche qui i record sono stati superati da tempo. I prezzi sono attualmente più alti del 47% rispetto al boom. Una casa media da 172.000 euro nel 2007 oggi supera i 252.000 euro.
• Comunità di Madrid: La capitale supera del 22% il picco del 2007. Il costo medio di un’abitazione è passato da 317.000 euro a 388.000 euro.
• Andalusia: Ha recentemente superato il record di aprile 2007, con un aumento del 4%.
• Comunità Valenciana: Ha appena superato il picco del 2007 dello 0,2%, una soglia psicologica che segna un nuovo massimo storico.

Allora, perché non si parla di bolla immobiliare?

Se i prezzi sono da record, perché gli esperti escludono il ripetersi del disastro del 2008? Le ragioni sono strutturali e profonde, e descrivono un mercato radicalmente diverso.

1. Domanda vs Offerta: Il problema odierno non è la speculazione, ma uno “squilibrio strutturale tra una domanda crescente e un’offerta di alloggi che non riesce a tenere il passo”. In parole semplici: troppe persone cercano casa e ne vengono costruite troppo poche.
2. Crollo delle nuove costruzioni: Durante il boom si costruivano oltre 700.000 nuove case all’anno. Oggi, la cifra si aggira intorno alle 100.000, un numero del tutto insufficiente a soddisfare la domanda generata dalla crescita demografica e dai flussi migratori.
3. Prudenza dei mutui: La finanza ha imparato la lezione. Nel 2006, il volume di credito per il settore immobiliare era di 184 miliardi di euro. Nel 2023, ha raggiunto a malapena i 54 miliardi. Le banche sono molto più caute.
4. Profilo dell’acquirente: Oggi chi compra casa tende a versare una quota significativa di capitale proprio (il rapporto prestito/valore è sceso al 69%). Inoltre, il debito complessivo delle famiglie spagnole è notevolmente inferiore rispetto a vent’anni fa, riducendo il rischio di insolvenze di massa.

Quindi oggi la  spirale dei prezzi non è alimentata da una frenesia speculativa, ma da solidi (e preoccupanti) fattori economici. La soluzione, concordano settore pubblico e privato, non è fermare la domanda, ma aumentare drasticamente l’offerta di alloggi a prezzi accessibili, prima che il sogno di una casa diventi un lusso per pochi. Costruire più case aiuterebbe anche in generale l’economia, ma andrebbe contro i mantra ambientalisti dell’attuale governo Sanchez. Quindi la crisi immobiliare e il rischio bolla proseguiranno, almeno sino al prossimo cambio di governo.