Riforma degli sfratti e mercato locativo: effetti sulla asset allocation immobiliare e sul rischio negli investimenti residenziali

Il comparto residenziale in Italia presenta da anni una disfunzione strutturale di natura regolatoria, con ricadute dirette sull’allocazione dell’offerta abitativa e sul rendimento immobiliare netto. La rigidità delle procedure di rilascio degli immobili ha prodotto una riallocazione sistematica del capitale verso asset class immobiliari percepite come più liquide, come gli affitti brevi, a discapito del settore locativo tradizionale.

I numeri del 2025 evidenziano un’asimmetria profonda: oltre 81.000 provvedimenti di sfratto emessi a fronte di sole 21.000 esecuzioni effettive. Questo imbuto procedurale immobilizza l’asset abitativo e alimenta un rischio locativo che deprime l’offerta negli investimenti immobiliari a lungo termine. Nei poli urbani a maggiore pressione, i tempi di rilascio per morosità oscillano tra i 15 e i 18 mesi, influenzando le scelte di portafoglio tanto quanto le variabili macroeconomiche. Per chi cerca casa trovare soluzioni adeguate è diventato estremamente complicato.

La riforma: struttura e portata del DDL

Il disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 mira a normalizzare i flussi di mercato attraverso una procedura d’urgenza: emissione del decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso e una penale deterrente per ogni giorno di occupazione oltre il termine.

Il provvedimento agisce su morosità, finita locazione e occupazione senza titolo. Sebbene la norma operi sulla tempistica del titolo giudiziale e non direttamente sullo sgombero fisico, lo spostamento in avanti della tutela rappresenta un mutamento sostanziale nella gestione del rischio per chi sceglie di investire in immobili da reddito.

Effetti attesi sulla struttura del mercato e mitigazione del rischio

L’impatto della riforma va analizzato in ottica di riduzione del premio al rischio. Le dinamiche osservate sul mercato ravennate trovano riscontro anche nelle analisi degli operatori locali del segmento residenziale. Abbiamo chiesto l’opinione a Carlo Romolo, titolare di Sognando Casa (agenzia immobiliare esperta di locazioni residenziali), le cui evidenze confermano come la certezza procedurale sia oggi l’aspetto primario per il rientro dei capitali privati nel mercato delle locazioni residenziali.

La polarizzazione tra gestione professionale e offerta informale è destinata ad accentuarsi. Il fenomeno è confermato anche dai trend rilevati dai principali operatori strutturati del territorio, che registrano una crescente domanda di strumenti di mitigazione, come fideiussioni e assicurazioni sul canone, segnale di una transizione verso standard di gestione del patrimonio più evoluti.

Il “Modello Ravenna”: asset management e dinamiche locali

Il caso di Ravenna rappresenta un micro-modello di equilibrio tra domanda universitaria stabile, funzione logistica e rendimento medio-alto. Con rendimenti lordi tra il 4,5% e il 6% annuo, la città mostra una resilienza superiore alla media regionale. In questo contesto, la variabile procedurale assume un peso specifico fondamentale nelle strategie di allocazione.

«La variabile centrale non è più solo la durata procedurale, ma l’impatto del rischio giuridico percepito sulla allocazione del capitale immobiliare», osserva Carlo Romolo, operatore del mercato immobiliare e analista delle dinamiche di asset allocation residenziale. «Negli ultimi anni, la propensione all’investimento nelle città medie come Ravenna è stata frenata da un rischio percepito che superava la soglia di tolleranza finanziaria. Una riforma che introduce tempi certi non è solo una misura tecnica: è un correttore di mercato che stabilizza i rendimenti e favorisce la pianificazione di portafogli immobiliari di lungo periodo».

Secondo Carlo Romolo, l’effetto è già parzialmente incorporato nelle aspettative: «Chi acquista oggi per mettere a reddito tende a prezzare uno scenario di maggiore tutela, riducendo l’attrattività speculativa del breve periodo a favore di una rendita residenziale più solida».

Implicazioni sistemiche e conclusioni

La riforma degli sfratti si inserisce in una cornice più ampia che comprende il Piano Casa e il rafforzamento dei fondi di garanzia. Il segnale per il mercato è il tentativo di ridurre le frizioni procedurali per incentivare l’immissione di offerta nel segmento locativo formale.

Se l’attuazione pratica saprà seguire l’impulso normativo, l’investimento residenziale da reddito recupererà centralità nel portafoglio dei risparmiatori italiani. In questa prospettiva, la riforma degli sfratti non agisce come intervento settoriale, ma come variabile di riequilibrio nella distribuzione del capitale tra asset reali e finanziari, con potenziali effetti strutturali sul mercato immobiliare italiano.

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