Arriva la rivoluzione dei mutui: gli USA aprono alle Criptovalute per comprare Casa.

La valute virtuali entrano nei mutui per la casa. Il presidente della FHFA Bill Pulte ha dichiarato di aver ordinato a Fannie Mae e Freddie Mac di preparare una proposta per includere le criptovalute come attività nella valutazione del rischio dei mutui ipotecari unifamiliari. La FHFA è una’agenzia federale, nata  nel 2008,  che ha come obiettivo quello di controllare Freddie Mac e Fannie Mae, le società federali  che concedono mutui negli USA, oltre che il sistema privato di concessione dei mutui ipotecari.

L’ordine impone a Fannie e Freddie di “considerare solo le attività in criptovaluta che possono essere comprovate e conservate su un exchange centralizzato regolamentato dagli Stati Uniti”. Quindi quelle già legali negli USA e liberamente tradabili. Presto saranno le stablecoin previste dal Genius Act. Ecco l’ordine completo pubblicato da Pulte:

After significant studying, and in keeping with President Trump’s vision to make the United States the crypto capital of the world, today I ordered the Great Fannie Mae and Freddie Mac to prepare their businesses to count cryptocurrency as an asset for a mortgage.

SO ORDERED pic.twitter.com/Tg9ReJQXC3

— Pulte (@pulte) June 25, 2025

La misura è volta ad aiutare i richiedenti di mutui che possiedono cripto-asset a ottenere prestiti e arriva in un momento in cui il numero di richieste di mutui è crollato negli ultimi anni a causa della crisi immobiliare che sta attraversando gli Stati Uniti.

Pulte ha accennato alla notizia odierna in una dichiarazione pubblicata su X il 23 giugno, in cui il capo della FHFA ha affermato che la sua agenzia “studierà l’utilizzo delle criptovalute in relazione all’idoneità per i mutui”.

Sebbene negli ultimi 50 anni la proprietà immobiliare sia rimasta relativamente stabile negli Stati Uniti, con circa il 62% della popolazione che possiede una casa, il numero di nuovi richiedenti ha registrato un forte calo negli ultimi anni, costringendo un numero record di giovani americani a vivere con i genitori o a rimanere bloccati in un limbo di affitti per decenni.

Il numero di mutui ipotecari concessi è sceso a livelli quasi record a metà del 2024 e ha registrato un leggero miglioramento nel primo trimestre del 2025, con tassi ancora considerati altissimi dalla maggior parte dei consumatori.

Il calo delle concessioni, e in particolare dei rifinanziamenti, è stato attribuito a diversi fattori.

In primo luogo, l’offerta di alloggi non sta crescendo a sufficienza per soddisfare la domanda. L’edilizia è in ritardo, gli acquisti di immobili sono effettuati più dagli investitori che dai potenziali proprietari e gli anziani continuano a vivere nelle loro case piuttosto che trasferirsi in strutture per anziani.

Anche i prestiti stanno diventando più costosi e molti hanno attribuito il calo delle nuove concessioni all’aumento dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve per combattere l’inflazione. Pulte ha spesso criticato la politica dei tassi della Fed, arrivando a chiedere le dimissioni del presidente Jerome Powell, che testimonierà davanti al Congresso il 26 giugno.

In questo contesto difficile, Pulte sta cercando modi per rendere più accessibile il credito ai proprietari di immobili, e le criptovalute sono emerse come possibile soluzione.

Il Genius act porterà a un boom di criptovalute

Alcune banche accettavano già le criptovalute

Mentre alcuni istituti di credito boutique consentono già ai mutuatari di utilizzare le loro criptovalute come garanzia, lo studio e il riconoscimento da parte della FHFA rappresenterebbero un importante passo avanti per l’adozione delle criptovalute, in particolare in un contesto di calo delle richieste di mutui.

Secondo CoinTelegraph, il riconoscimento ufficiale delle criptovalute da parte della FHFA potrebbe aprire importanti programmi di prestito federali per un maggior numero di mutuatari. Nel 2024, la sola FHA ha emesso oltre 760.000 mutui ipotecari per famiglie singole per un valore di 230 miliardi di dollari.

Fino al 23 gennaio 2025, la maggior parte delle banche non poteva offrire prestiti o mutui garantiti da criptovalute a causa dello Staff Accounting Bulletin n. 121, una norma bancaria della Securities and Exchange Commission che imponeva alle istituzioni finanziarie di contabilizzare le criptovalute come passività anziché come attività nel proprio bilancio. La norma è stata rapidamente abrogata dopo l’insediamento del presidente Donald Trump.

Tuttavia, i prestiti garantiti da programmi federali come FHA, VA e USDA attualmente non consentono ai mutuatari di utilizzare le loro criptovalute come garanzia. Infatti, secondo Sam Cooling, redattore di 99Bitcoins, alcuni prestiti federali potrebbero non consentire nemmeno l’utilizzo dei proventi in dollari derivanti dalla vendita di criptovalute per il pagamento dell’acconto.

L’esperto di finanza personale Andrew Lokenauth ha affermato che i potenziali proprietari di immobili che intendono acquistare con i proventi dei loro Bitcoin devono “fare attenzione a documentare tutto e conservare i documenti”.

I sostenitori del Bitcoin hanno lodato l’apertura di Pulte nei confronti del Bitcoin (BTC), con alcuni che hanno affermato che esistono già caratteristiche preferite dai finanziatori, ad esempio la trasparenza dei documenti cartacei, integrate nell’asset digitale.

Mitchell Askew, analista presso Blockware, società di mining-as-a-service di Bitcoin, ha affermato che la liquidità e la custodia trasparente dell’asset, ovvero la sua blockchain pubblica, lo rendono una “garanzia perfetta” per i mutui immobiliari.

CJ Konstantinos, fondatore della società di mutui e obbligazioni in Bitcoin People’s Reserve, ha affermato che Bitcoin potrebbe contribuire ulteriormente a ridurre il rischio del mercato dei titoli garantiti da ipoteca supervisionato dalla FHFA, regolamentando Fannie Mae e Freddie Mac. “È ovvio.”

Esiste già un piccolo numero di istituti di credito che consentono ai mutuatari di offrire le proprie criptovalute come garanzia, ma sono pochi e rari. Questi si rivolgono maggiormente agli investitori che acquistano immobili e comportano rischi che alcuni potrebbero non essere disposti ad assumersi.

Milo (precedentemente MiloCredit) approva immediatamente i prestiti ai mutuatari, ma questi devono prima dimostrare di disporre di criptovalute sufficienti a coprire l’intero valore del prestito. Il CEO di Milo, Josip Rupena, ha affermato che molti clienti stavano acquistando la loro seconda casa, proprietà per le vacanze o immobili da investimento.

“Molti hanno redditi elevati, ma le banche tradizionali non li avrebbero ritenuti idonei per il valore totale di queste case”, ha affermato.

Strike, un’altra società che offre prestiti garantiti da Bitcoin, afferma che i prestiti in criptovaluta nella loro forma attuale presentano alcuni rischi. La volatilità è un fattore importante. Se il prezzo del BTC diminuisce drasticamente, il rapporto prestito/valore aumenta, “il che può innescare richieste di margini o liquidazioni, ovvero vendite forzate in momenti inopportuni”.

Anche i prestatori sono esposti al rischio. Un commentatore ha affermato: “I modelli di rischio per questo saranno folli. I mutui tradizionali presuppongono un reddito e un patrimonio relativamente stabili. Ora avete a che fare con mutuatari il cui patrimonio netto può oscillare del 50% in una settimana. Come si fa a sottoporre a stress test un portafoglio quando le garanzie includono di tutto, dai Bitcoin ai token DeFi casuali?”

Ma la proprietà di criptovalute negli Stati Uniti sta diventando sempre più comune, con i legislatori e le autorità di regolamentazione di Washington che si stanno muovendo rapidamente per implementare norme e quadri giuridici favorevoli al settore.

Recenti studi dimostrano che le criptovalute non sono più appannaggio esclusivo dei ricchi investitori, ma sono sempre più considerate un asset legittimo anche dagli investitori normali. Secondo il rapporto “2025 State of Crypto” della National Cryptocurrency Association, circa il 20% degli americani, ovvero circa 65 milioni di persone, possiede oggi criptovalute.

I loro investimenti non sono nemmeno astronomici: circa il 74% dei portafogli di criptovalute negli Stati Uniti ha un valore inferiore a 50.000 dollari.

Consentire l’uso delle criptovalute per gli acconti o come garanzia potrebbe aprire le porte alla proprietà immobiliare per un numero crescente di investitori se il Bitcoin entrasse a far parte dell’elenco degli altri titoli che possono essere utilizzati per ottenere un mutuo.