La nuova ingegnosa trovata del governo Renzi: la casa è della banca ma i rischi sono vostri!

Questo Governo è un turbinio di trovate, una girandola di idee una più geniale dell’altra. Non passa giorno che non salti fuori qualche norma pensata per rendervi la vita più semplice.

Se siete banche…

Se non lo siete (colpa imperdonabile, di questi tempi…) allora forse non sarete felicissimi di questa iperattività: prima il bail-in sui risparmi, poi il recupero espresso della casa se non pagate, poi il prestito all’anziano che ricade sugli eredi col rischio di perdere la casa e adesso il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa di residenza. Direte voi: altolà, il leasing immobiliare è uno strumento che può essere utile: fai comprare o costruire la casa alla banca come vuoi tu ed invece di pagare un affitto, ti paghi un tanto al mese per acquistarla, con possibilità di riscattare con una maxirata finale l’abitazione, oppure rifinanziare il riscatto con un mutuo, o continuare a pagare un canone senza riscattarla subito o anche lasciarla alla banca. Ci sono agevolazioni fiscali, sia sulle aliquote da versare, sia sulla possibilità di detrazione dei canoni, maggiore di quella dei mutui. Quindi cosa c’è che non va?

Quello che non va è in un inciso, presente nella definizione di questo nuovo istituto. Questa è la definizione secondo la Legge di Stabilità 2016

Con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facolta’ di acquistare la proprieta’ del bene a un prezzo prestabilito.

L’inciso è “che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento“. Ora questa non è una novità: nel campo del leasing è normale prassi spostare l’onere della responsabilità del bene concesso sull’utilizzatore, ma una cosa è farlo con un soggetto professionale per beni strumentali (di solito già esistenti ed acquistati da fornitori controllati ed affidabili), un’altra prevederlo per un semplice privato, non avvezzo ai problemi contrattuali ed alle sue insidie.

Questo inciso infatti comporta:

– che, anche in caso di ritardo o mancata consegna dela casa da parte del costruttore-fornitore, l’utilizzatore (che non sta utilizzando un bel niente) è tenuto a pagare lo stesso i canoni prestabiliti con il concedente (banca);

– che in caso di difformità o vizi del bene che ne causino anche l’impossibilità di utilizzo non può essere interrotto il pagamento del canone;

– che l’utilizzatore, anche in caso il bene perisca per causa a lui non imputabile, deve continuare e finire di pagare i canoni previsti, pur non godendo, né avendo possibilità di ricevere in futuro la casa;

– che, in caso di fallimento del costruttore, il rischio di non avere più  la casa ricade sull’utilizzatore (mancato), il quale potrà sostituirsi alle ragioni della banca nei confronti della curatela fallimentare (auguri…), ma dovrà continuare a pagare i canoni.

Come vedete l’inciso non scherza: d’altronde il diavolo si nasconde nei dettagli…

Naturalmente, visto che non è previsto l’inadempimento grave come causa di risoluzione, anche se l’utilizzatore non paga una singola rata la banca si può riprendere la casa, semplicemente sfrattandolo: è infatti previsto il ricorso alla procedura di convalida di sfratto per morosità. La casa a questo punto deve essere messa in vendita dal concedente e sul ricavato ha diritto di prendersi i canoni non pagati, quelli futuri a scadere, attualizzati, e del prezzo convenuto per il riscatto (la maxirata). Se avanza qualcosa va all’utilizzatore, se manca qualcosa è l’utilizzatore che deve rimborsare la banca.

C’è poi una possibilità di sospendere il pagamento dei canoni fino a dodici mensilità per una sola volta nella vita del contratto e solo per ragioni tassativamente previste che in breve si possono riassumere nella perdita del posto di lavoro non per colpa o volontà propria.

Non mi dilungo sugli altri aspetti, ma come ho detto all’inizio (anzi ho fatto dire a voi, ipotetici interlocutori) vi sono agevolazioni fiscali, soprattutto per coppie in cui vi sia uno dei due che abbia meno di 35 anni, che rendono più conveniente questo leasing rispetto ad un mutuo o ad altre forme di “rent and buy”. I rischi però sono quelli che ho detto. Naturalmente la banca è cautelata pienamente, sia perché riacquista immediatamente la disponibilità dell’immobile concesso in leasing e può gestire in piena autonomia la vendita (anche troppo: consiglio a chi voglia concludere un tale contratto di prevedere una stima attraverso un perito scelto dalle parti, una valutazione che si discosti di una percentuale prestabilita dal prezzo di mercato corrente e dei tempi certi per la vendita), sia perché, in caso di fallimento dell’utilizzatore, i canoni già versati sono espressamente dichiarati intangibili e non revocabili. Insomma, la banca sta in una botte di ferro, voi un po’ meno…

Ora non so dopo questa esposizione cosa ne pensiate, ma questo è il parere del direttore generale delle Finanze, Fabrizia Lapecorella: per lui il leasing “è un contratto meno rischioso e prosegue regolarmente in caso di fallimento del venditore/costruttore, in quanto la banca o la società finanziaria che concede il prestito rimane proprietaria dell’immobile per tutta la durata del contratto”.

Secondo Lapecorella quindi non vi sarebbe rischio perché il fallimento del costruttore non influenzerebbe il contratto e l’immobile rimarrebbe della banca. Se il bene è stato già costruito e venduto, certo, non è soggetto a revocatoria (ma per la verità neanche se lo avesse acquistato normalmente con un mutuo l’utilizzatore, salvo fosse stato a conoscenza del dissesto del costruttore), ma se l’appartamento è in corso di costruzione mentre interviene il fallimento, siamo sicuri? Se il costruttore fallisce l’attività si ferma e l’appartamento rimane non finito. Per quanto abbiamo visto la banca non è responsabile della mancata consegna, quindi continua a percepire i canoni e non ha un obbligo di fornire un bene equivalente, ma l’utilizzatore che garanzie ha? Solo quella di subentrare nelle ragioni e nei diritti della banca ed agire contro il fallimento, ovvero insinuarsi con privilegio sul bene non goduto (sempreché la banca abbia registrato validamente un preliminare), nei limiti di quanto da questa versato al costruttore. Niente casa.

Lapecorella sembra quindi un emulo del cavaliere de La Palisse il quale, come riferirono i suoi soldati, un quarto d’ora prima di morire era perfettamente vivo: se la casa c’è sei sicuro che ce l’hai, ma se la casa non c’è, allora sei sicuro che… non ce l’hai!

Questa sì che è una garanzia…