Italia in recessione? Il mercato immobiliare dice di si

Gli ultimi dati ISTAT sull’andamento del mercato immobiliare in Italia, unito ai dati sui costi industriali, stanno fornendo un’indicazione piuttosto precisa sulla situazione economica in Italia che sta volgendo al peggio.

Prima di tutto prendiamo i dati dei costi alla produzione per la manifattura, servizi e costruzioni comunicati oggi fa Istat.  A ottobre 2023 i prezzi alla produzione dell’industria aumentano dell’1,5% su base mensile e diminuiscono del 9,5% su base annua (era -14,1% a settembre). Ora l’energia fa la parte del leone, ma c’è anche una componente di assenza di domanda. Comunque abbiamo un aumento a livello mensile.

Sul mercato estero i prezzi si riducono dello 0,2% su base mensile (-0,3% area euro, -0,1% area non euro) e dello 0,9% su base annua (-1,3% area euro, -0,5% area non euro), a indicare che la concorrenza internazionale è ancora più forte di quella esterna e che la crisi non è soltanto italiana.

Passiamo però a vedere i dati del settore costruzioni: a ottobre i prezzi alla produzione delle costruzioni per “Edifici residenziali e non residenziali” diminuiscono dello 0,1%, su base sia mensile sia annua. Sicuramente c’è una componente legata al calo del prezzo delle materie prime, ma c’è una bella parte legata al calo della domanda del settore, soprattutto dopo che gli incentivi alla ristrutturazione (il famoso 110%) sono diventati molto più complessi da utilizzare.

Questo è mostrato con chiarezza da un altro fattore: il numero di transazioni immobiliari e il finanziamento sul mercato stesso. Quando i redditi non sono sufficienti per sostenere il valore degli immobili, sia per le compravendite sia per gli affitti, prima di tutto avremo un “Congelamento” del mercato, con la caduta delle transazioni perché domanda e offerta cesseranno di incontrarsi. quindi avremo un brusco calo dei valori, e l’avversi della recessione vera e propria, con l’allargamento alla crisi del settore creditizio.

Ecco la situazione attuale, come mostrata dall’ISTAT

Vediamo per completezza di informazione, come il  dal 2011/13 , quando vi è stata la caduta delltr transazioni immobiliari , abbiamo avuto un periodo di PIL decrescente

Non solo, ma la caduta delle transazioni è accompagnata da una caduta nel numero dei mutui per due motivi:

• il primo ovvio, se non ci sono compravendite, non ci sono mutui;
• il secondo legato alle aspettative reddituali future e ai tassi di interesse. Se i tassi sono alti e non ci si aspetta un incremento nellle proprie entrate, allora non si sottoscriverà un mutuo.

E infatti i finanziamenti sono in caduta, e in modo ancora più sensibile rispetto alle transazioni immobiliari stesse.

Tutti questi dati vengono a indicarci che le attese indicate dal settore immobiliare sono per una recessione, con attesa riduzione dei redditi e riduzione potenziale dei valori immobiliari. Questa appare, in teoria, improbabile, almeno per i valori, perché l’Italia non è un paese con una bolla immobiliare, come ad esempio la Francia, la Germania o i Paesi Bassi. Eppure il congelamento del mercato immobiliare sembra indicare proprio questa strada.

Speriamo di no.