Banche in pulizia negli USA: ING sfoltisce i prestiti immobiliari tossici a San Francisco, con una bella perdita

Le banche stanno ripulendo i loro bilanci dai prestiti immobiliari commerciali (CRE) problematici, cercando di fare spazio per nuovi finanziamenti produttivi. La megabanca olandese ING ha recentemente venduto a San Francisco un grande complesso di uffici a due torri, Market Center, con uno sconto del 75% rispetto al valore del 2019. Una mossa che riflette la crisi del mercato immobiliare commerciale e le strategie di “extend and pretend” adottate per evitare default, che ormai non funzionano più, per cui si realizzano seccamente le perdite  negli immobili commerciali USA.

Il Caso Market Center: da Affare Record a Perdita Milionaria

Nel 2019, Paramount Group, con sede a New York, acquistò Market Center, un complesso di 770.000 piedi quadrati, 74.000 metri quadrati,  su Market Street, per 722 milioni di dollari. La transazione fu celebrata come una delle più grandi vendite immobiliari nella storia di San Francisco. ING finanziò l’acquisto con un prestito a tasso fisso di 402 milioni di dollari al 3,07%, convinta che un immobile di prestigio in un mercato con carenza di uffici fosse un investimento a basso rischio. Il prestito aveva una durata iniziale di cinque anni, con due estensioni annuali possibili.

Ma il 2020 ha portato la pandemia di Covid, che ha stravolto il mercato immobiliare. Nell’agosto 2024, Paramount non è riuscita a ripagare il prestito, e ING ha acquisito la proprietà tramite un atto in luogo di esecuzione ipotecaria.

La Vendita a Prezzo Stracciato

Recentemente, ING ha venduto il complesso, insieme al prestito, per 177 milioni di dollari (238 dollari per piede quadrato) a Flynn Properties, guidata dall’investitore immobiliare Greg Flynn, con DRA Advisors come partner principale. Questo valore rappresenta uno sconto del 75% rispetto ai 722 milioni del 2019.

ING ha subito una perdita di circa 235 milioni di dollari, considerando il saldo del prestito (402 milioni più interessi non pagati, per un totale di 412 milioni). Tuttavia, la banca aveva probabilmente accantonato riserve per coprire questa perdita in trimestri precedenti, evitando ulteriori impatti sui bilanci attuali. La vendita ha permesso a ING di liberarsi di un prestito non performante, creando spazio per nuovi finanziamenti produttivi.

Gli investitori di Paramount, invece, hanno perso l’intero capitale investito, circa 320 milioni di dollari, pari al 100% del loro equity (722 milioni meno il prestito di 402 milioni).

Market center a San Francisco

Il Reset del Mercato Immobiliare Commerciale

Il caso di Market Center non è isolato. Nel 2024 e 2025, molte proprietà per uffici sono state vendute con sconti del 70% circa rispetto ai prezzi pre-Covid, segno di un mercato completamente ridefinito. Le banche, inclusi grandi player stranieri come ING, che avevano investito pesantemente in immobili commerciali negli Stati Uniti, stanno ora affrontando le conseguenze di un mercato in crisi.

Secondo un rapporto di Colliers di marzo 2025, il 40% (384 miliardi di dollari) dei prestiti CRE in scadenza nel 2025 erano già stati estesi da anni precedenti, e altri 205 miliardi sono stati posticipati al 2026. Questi si aggiungono alle scadenze programmate, creando una montagna di rifinanziamenti da gestire.

Opportunità per i Nuovi Investitori

I nuovi acquirenti, come Flynn Properties, entrano nel mercato con un costo base molto più basso (177 milioni di dollari). Il piano è investire nella proprietà per renderla più attraente per inquilini attuali, come Waymo, e nuovi. Questo approccio potrebbe rivitalizzare l’immobile, adattandolo alle nuove dinamiche del mercato post-pandemico.

La vendita di Market Center da parte di ING evidenzia una tendenza più ampia: le banche stanno accelerando la pulizia dei bilanci, accettando perdite significative per liberarsi di prestiti tossici.

Nel frattempo, il mercato immobiliare commerciale continua a ridefinirsi, con prezzi che riflettono una nuova realtà. Per investitori opportunisti, questo potrebbe essere il momento di entrare a prezzi stracciati, ma il settore rimane pieno di sfide. questo significa che le perdite per qualcuno che vende può essere il guadagno per chi compra. Se ‘economia privata, nel suo complesso, è un gioco a somma zero, il fatto che qualcuno venda a prezzi ridotti significa che qualcun altro ne approfitterà, ma deve essere proprio un prezzaccio, altrimenti resta il rischio di, comunque, perderci.