Il ritorno del compratore: negli USA il mercato immobiliare non è più un club per soli venditori

C’era una volta il mercato immobiliare americano post-pandemico: un’arena brutale dove i potenziali acquirenti, armati di mutui a tassi ridicoli, si accapigliavano per tuguri sovrapprezzo, arrivando a scrivere lettere d’amore ai proprietari pur di farsi accettare un’offerta. Appartamenti fatiscenti venivano venduti a prezzi folli. Quei tempi, per la gioia di chi non ha ancora una casa e il disappunto di chi sperava in rendite infinite, sembrano definitivamente tramontati.

I dati più recenti ci dicono che il potere negoziale sta cambiando proprietario. Come riporta il WSJ, nel 2025, quasi i due terzi degli acquirenti americani (circa il 62%) hanno acquistato casa a un prezzo inferiore rispetto a quello di listino originale. Si tratta della percentuale più alta dal 2019, un segnale inequivocabile che il mercato sta “girando”.

Sconti e concessioni: la nuova norma

Non parliamo di limature simboliche. Lo sconto medio per chi è riuscito a spuntare un prezzo inferiore è stato dell’8%, il valore più alto registrato dal 2012. La capitolazione dei venditori non si ferma al prezzo di cartellino. Sempre più spesso, per chiudere l’affare, i proprietari devono concedere “aiuti” in contanti per coprire le spese di chiusura o, mossa squisitamente tecnica, finanziare il “buy-down”, una sorta di commissione iniziale, del tasso ipotecario del compratore.

In pratica, pur di vendere, il proprietario paga parte del mutuo altrui. Una dinamica che riflette un eccesso di offerta che non si vedeva da tempo: a dicembre si sono registrati 600.000 venditori in più rispetto ai potenziali acquirenti, il divario più ampio dal 2013.

Geografia del ribasso: il sole cala sul Sun Belt

Come sempre, l’immobiliare è una questione di coordinate geografiche. Il Sud degli Stati Uniti, protagonista del boom durante il Covid, sta vivendo il riequilibrio più marcato:

Mentre in Florida e Texas l’abbondanza di nuove costruzioni ha creato un mercato favorevole ai compratori, città come Newark o San Francisco restano roccaforti dei venditori a causa di una cronica scarsità di nuovi immobili. Alla fine l’attività costruttiva è il principale elemento di controllo dei prezzi, in qualsiasi contesto.

Considerazioni tecniche: inflazione e valori reali

Nonostante l’indice Case-Shiller mostri una crescita nominale dell’1,4% su base annua a novembre, la realtà economica è diversa se guardiamo ai valori reali.

Indice Case Shiller

Con un’inflazione al 2,7%, i prezzi delle case stanno effettivamente perdendo terreno: in termini reali, il valore degli immobili è sceso di circa l’1,3% nell’ultimo anno.

Siamo di fronte a un mercato “picky”, ovvero schizzinoso, che sceglie con grande attenzione. Le case che necessitano di ristrutturazioni restano invendute perché i compratori, tra tassi d’interesse comunque superiori al passato e costi dei materiali elevati, non hanno voglia di imbarcarsi in cantieri infiniti. Le cose “Buone” si vendono ancora bene, il resto solo con consistenti sconti.

I venditori che ancora sognano i fasti del 2021, quando bastava mettere un cartello in giardino per scatenare un’asta, farebbero bene a svegliarsi: oggi, in America, comanda chi stacca l’assegno, non chi possiede le mura.

Rimani aggiornato seguendoci su Google News!

SEGUICI