Il mattone italiano non è finito, è cambiato

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano è stato spesso descritto come un settore in crisi.
L’aumento dei tassi, l’incertezza normativa e un clima generale di sfiducia hanno spinto molti investitori a rallentare o a spostare capitali verso altri mercati.

Più che di crisi, si tratta di un cambiamento strutturale. Il modello della rendita automatica, che per anni ha sostenuto il settore, non è più sufficiente.

Secondo Simone Berneri, imprenditore immobiliare attivo nella rigenerazione del patrimonio esistente, il nodo centrale non è il mattone in sé, ma l’approccio con cui viene affrontato. “Il mercato non premia più chi si limita a possedere immobili. Oggi crea valore solo chi è in grado di ripensarli”.

Per anni molte operazioni immobiliari si sono basate su schemi poco selettivi: acquistare, mantenere e vendere, o affittare, con interventi minimi. Questo modello oggi mostra limiti evidenti. Da qui la necessità di strategie diverse: in alcuni casi acquisto, riqualificazione e rivendita; in altri messa a reddito con contratti medio-lunghi, privilegiando stabilità rispetto alla rendita immediata.

“Non esiste una strategia valida per ogni situazione”, osserva Berneri. “Forzare modelli standardizzati porta spesso a risultati inefficienti”.

Il dibattito sugli affitti brevi rientra in questo quadro. Se da un lato rispondono a una domanda reale, dall’altro l’utilizzo indiscriminato del residenziale come prodotto para-alberghiero ha sollevato interrogativi sull’equilibrio dei quartieri e sulla sostenibilità del sistema abitativo, soprattutto nelle aree non turistiche. In molti contesti, la locazione stabile rimane una soluzione più coerente dal punto di vista economico e urbano.

Elemento centrale di questo approccio è la rigenerazione dell’esistente. Non interventi superficiali, ma riqualificazioni in grado di rialzare gli standard abitativi e restituire funzione a immobili che avevano perso attrattività. “La vera opportunità oggi”, sottolinea Berneri, “non è acquistare ciò che è già appetibile, ma intervenire su ciò che non lo è più”.

Alcune operazioni recenti riflettono questa impostazione. A Milano, il progetto J70 in Viale Jenner è tornato in fase operativa dopo un periodo di rallentamento, confermando la ripartenza di interventi di rigenerazione anche in un contesto complesso. A Pavia, DOMUS 50 è in fase di finalizzazione e sarà destinato alla locazione medio-lunga, escludendo logiche di rendita turistica.

Il quadro che emerge è chiaro: il mattone italiano non è in crisi, ma ha superato la fase della rendita facile. In un mercato più selettivo, continuano a operare solo coloro che sanno leggere il contesto, adattare le strategie e lavorare sulla trasformazione dell’esistente.

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