Germania: il mercato immobiliare inizia a tremare. Che succederà se il valore netto dei mutui diventa negativo?

La BCE sta ottenendo quello che cercava e sta deprimendo i mercati immobiliari europei, da quelli già precedentemente depressi (vedi Italia…) a quelli in bolla speculativa, come quello tedesco.

Per quest’ultimo mercato la correzione è stata piuttosto evidente:

Per il primo anno dalla grande crisi del 2007-09 il valore degli immobili in Germania scende, dopo aver visto degli incrementi che, nel 2020-21 , sono stati a due cifre. Un aggiustamento quindi più che atteso e necessario, anche perché la situazione dei valori immobiliari tedeschi era veramente eccessiva, soprattutto se confrontata con quella di altri paesi, come ad esempio l’Italia

Il problema è che questa crescita è stata alimentata dai tassi continuti, anzi negativi, della BCE. Possiamo tranquillamente affermare che non sono stati fattori demografici, ma puramente, monetari, a far esplodere il mercato tedesco:

Ora però si pone un bel problema per il sistema creditizio tedesco: questa crescita nel valore immobiliare è stata accompagnata da uno sviluppo anche più che equivalente nell’indebitamento, cioè nel valore complessivo dei mutui contratti per comprare o costruire nuove case. Nel primo trimestre 2022 il valore di questo debito immobiliare era pari a 1765 miliardi di euro, non poco per un paese tradizionalmente allergico al debito.

Se i valori immobiliari continueranno a calare c’è il rischio che una parte consistente dei debitori si trovi ad avere un patrimonio netto negativo, cioè con un debito che ha un valore superiore al valore dell’immobile netto. A questo punto non c’è nessun incentivo per il debitore a soddisfare il debito, mentre c’è un forte incentivo ad andare in default, scaricando la perdita sul sistema bancario. Un bel problema per il sistema creditizio tedesco e anche per lo stato che interviene, in modo diretto o indiretto, in una bella fetta del sistema bancario tedesco. Adesso capite la fretta della Germania nell’approvazione della riforma del MES…