Croazia: come va il mercato immobiliare con l’entrata nell’Euro?

La Croazia è stato l’ultimo stato a entrare nell’Euro. Cosa sta succedendo al suo mercato immobiliare? Stiamo assistendo a qualche forma di “Ciclo di Frenkel“?  Come si colloca la Croazia nel panorama europeo immobilare?

Secondo il sito di valutazione del mercato immobiliare Global Property Guide il mercato immobliare croato, fra quelli, europei, sarebbe uno di queelli che avrebbe garantito fra i migliori rendimenti, sia sul singolo anno sia sul lungo periodo.

In realtà in passato la Corazia ha risentito di un’inflazione sensibile che ha fatto si che il valore reale degli immobili venisse non a crescere, ma a calare. Quindi questa dinamica inflazionistica ha reso a ,lungo l’andamento dei prezzi degli immobili negativo, come si può vedere nel grafico successivo

Quindi in passato la Croazia ha avuto dei problemi di inflazione che hanno penalizzato il settore immobiliare, tanto più che il rendimento, del 4,19% non è realmente entusiasmante.

Però ora nell’Euro l’inflazione croata dovrebbe, più o meno, allinearsi a quella dei paesi vicini, con differenze di qualche punto percentuale annuo al massimo. Quindi quello che si è verificato dal 2010 al 1015 dovrebbe non ripetersi in futuro.

I prezzi medi sono superiori ai 2000 euro al Mq a Zagabria, ma arrivano a 3600 euro am MQ a Dubrovnik e 2700 a Pola,  per cui le aree turistiche costiere possono vedere dei prezzi più elevati.  Qui una mappa dei prezzi per area, più scuro, più caro

Un afflusso di investimenti dall’area germanofona

La prospettata stabilizzazione inflazionistic ha portato a un flusso di acquisti dall’estero. Gli acquirenti dalla Germania, Austria e Slovenia sono tra i più comuni acquirenti di immobili in Croazia. E l’analisi dei visitatori degli annunci di Indomio Hrvatska – Indomio.hr e crozilla.com dà risultati simili . Vale a dire, nel corso del 2022, i visitatori di quei paesi hanno cercato immobili sulla costa negli annunci della rete Indomio . Soprattutto nell’Adriatico settentrionale e in Istria e Quarnero . L’anno scorso, i potenziali acquirenti dalla Germania hanno cercato di più appartamenti a Crikvenica, Pola e Zagabria e case a Krk , Vir e Zadar . Aggiungiamo che anche i terreni a Zagabria e dintorni ea Parenzo sono piuttosto ricercati .

Nel 2022, gli austriaci erano interessati ad appartamenti e terreni agricoli in Istria e case nella regione litoraneo-montana . L’anno scorso , la regione istriana e l’isola di Krk sono state le aree di ricerca più comuni per appartamenti, case e terreni edificabili per potenziali acquirenti dalla Slovenia . I terreni agricoli erano i più ricercati a Krk , Brač e Vir. 

Una tassazione particolare e complessa

La tassazione immobiliare in Croazia non è particolarmente conveniente, se pensate di speculare.

• Una tassazione sull’incremento del valore del 24%, se la vendita avviene entro tre anni, ma esenzione per le vendite oltre quel termine;
• Una tassazione forfettaria sugli affitti del 12%, se l’investitore è straniero;
• Zero tasse ereditarie per i figli e la moglie;
• Una tassa sul valore dell’1,5%, una sorta di IMU sul 70% circa del valore commerciale;
• Tasse addizionali locali
• se siete però residente la tassazione sul reddito è dal 24% al 36%.

Quindi la tassazione non è un fattore particolarmente preferenziale per la Croazia, almeno se confrontata ad altri paesi europei. Inoltre i costi di trasferimento immobiliare sono piuttosto elevati.

Siamo in un culmine?

La Croazia ha un tasso di crescita del PIl del 1,4% e una disoccupazione ai minimi da diversi mesi, a solo il 5,5%. Questo parrebbe indicare un’economia sana, almeno se confrontata a quella dei vicini, soprattutto italia e Germania. Però proprio questa attrttività potrebbe essere un segnale non molto incoraggiante per gli investimenti immobiliari: il rischio di trovarsi in un ciclo di Frenckel che, prima o poi, condurrrà a un eccesso di investimenti immobiliari esiste. Questo dovrebbe consigliare una certa prudenza.