Cina: gli uffici nelle grandi città sono più vuoti ora che durante il Covid

La estrema gradualità del governo cinese nello stimolo economico sta iniziando a causare delle ricadute anche sociali, non immediatamente evidenti, anche per lo stretto controllo esercitato dal governo, ma che col tempo avranno un loro effetto radicale.

 Come riporta il FT, infatti, gli uffici delle maggiori città cinesi sono più vuoti di quanto non lo fossero durante i rigidi blocchi di Covid-19, in quello che è l’ultimo chiaro segno di come il rallentamento economico del Paese abbia schiacciato la fiducia delle imprese.

Secondo i dati di tre agenzie immobiliari, a giugno almeno un quinto degli uffici di fascia alta era sfitto nell’hub tecnologico di Shenzhen, mentre anche i tassi di sfitto a Pechino, Guangzhou e Shanghai erano più alti rispetto al giugno 2022. Naturalmente, con il crollo della domanda, gli affitti sono inferiori di almeno il 10% rispetto a due anni fa e in molti casi molto più bassi. Una bolla immobiliare nel CRE che non è molto diversa da quella USA.

Mentre l’aumento del lavoro flessibile ha reso difficile per gli sviluppatori riempire gli uffici in città come Londra e San Francisco, e ha portato a una crisi immobiliare commerciale senza precedenti, nelle città cinesi – dove molte meno persone lavorano da casa – gli analisti hanno detto che c’è una causa molto più semplice per l’esplosione degli uffici vacanti: il crollo dell’economia…. che è divertente se si considera che il governo centrale a pianificazione centralizzata ha fissato un obiettivo di crescita economica per l’intero anno di circa il 5%. La realtà è che l’economia cinese si sta riducendo a quel ritmo, se non molto più velocemente.

“La sfida più grande resta la significativa riduzione della domanda di mercato dovuta all’indebolimento delle aspettative di crescita economica della Cina”, ha dichiarato Lucia Leung, direttore della ricerca e della consulenza per la Cina maggiore di Knight Frank.

A Shenzhen, Colliers ha stimato il tasso di sfitto degli uffici di prima categoria al 27% a giugno, in aumento rispetto al 20% del giugno 2022. I prezzi d’affitto mensili degli uffici di alto livello nella città meridionale cinese si aggirano attualmente intorno ai 163 Rmb (22 dollari) al metro quadro, con un calo del 15% rispetto all’anno precedente, e si prevede che continueranno a diminuire a questo ritmo nel prossimo futuro. Ciò corrisponde alla tendenza rilevata da Knight Frank e JLL.

Affitti degli uffici nelle principali città cinesi (rmb al mq)

Le tre agenzie hanno registrato aumenti simili dei posti vacanti in altre città. Secondo Knight Frank, a giugno Shanghai aveva un tasso di sfitto di quasi il 21% per gli uffici di fascia alta, rispetto al 14% del giugno di due anni fa. I prezzi degli affitti sono scesi del 13% su base annua, secondo i dati dell’agenzia. Secondo JLL, il polo manifatturiero di Guangzhou ha registrato il 21% di uffici sfitti a giugno e il 12% a Pechino, rispetto al 16 e al 10% del 2022, rispettivamente.

Le aziende stanno cercando di ridurre i costi e questo “le ha portate a essere più prudenti nelle loro decisioni di locazione di uffici”, ha detto Leung, citando le riduzioni degli affitti nei rinnovi dei contratti di locazione. Leung ha aggiunto che questo contesto rimane “difficile” in Cina, con un tasso di posti vacanti complessivo che dovrebbe continuare a salire quest’anno e affitti che dovrebbero diminuire dell’8-10% su base annua. La crisi colpisce ovunque e tutti ora tagliano sui costi meno necessari, a partire dagli affitti. 

Detto altrimenti, in assenza di stimoli massicci e costanti, la Cina – come gli Stati Uniti – semplicemente non può funzionare secondo i parametri attuali, e il risultato sarà una deflazione costante guidata dalla sovraccapacità in tutti i settori fino a quando il governo non capitolerà e inietterà i prossimi trilioni di stimoli.

Parte del problema è rappresentato dalla nuova offerta, ha dichiarato John Lam, responsabile della ricerca immobiliare in Cina di UBS. Secondo Colliers, solo a Shanghai quest’anno saranno completati quasi 1,6 milioni di metri quadrati di nuovi uffici di prima categoria, il livello più alto di nuove offerte degli ultimi cinque anni.

Mentre le aziende straniere, tra cui molti studi legali statunitensi, hanno ridimensionato o lasciato i loro uffici a Shanghai o a Pechino negli ultimi due anni, il mercato degli uffici in affitto è in gran parte guidato dalle aziende nazionali. E il mercato degli affitti di uffici non potrà che peggiorare, dato che un numero sempre maggiore di aziende cinesi si trasferisce in edifici per uffici più economici per ridurre i costi, ha affermato Lam, mentre anche le imprese statali stanno cercando di tagliare i costi.

Un avvocato di un’importante azienda cinese ha dichiarato che di recente hanno ridotto la metà dei loro spazi in un edificio per uffici nella zona centrale degli affari di Pechino a causa del “ridimensionamento e del risparmio dei costi”.

Zhang, responsabile delle locazioni in un edificio per uffici nella zona Lido di Pechino, ha dichiarato al FT che alcuni clienti più piccoli “non possono più resistere” e che la maggior parte degli inquilini vuole rinegoziare l’affitto. L’ambiente del mercato degli uffici di prima categoria è ancora “povero”. “I clienti si stanno ridimensionando”, ha aggiunto Zhang. “Chi occupava un intero piano ora potrebbe utilizzarne solo mezzo, e anche chi aveva due piani continui potrebbe ridimensionarsi”.

Immobile SCGZ zero, uffici a basso impatto, in CIna

Nei sei mesi fino alla fine di giugno, i ricavi da locazione di uffici della Hang Lung Properties, con sede a Hong Kong, sono scesi del 4% rispetto all’anno precedente, raggiungendo i 556 milioni di Rmb, a causa di una “domanda più debole”. Il livello di posti vacanti nel suo edificio di punta a Shanghai è passato dal 2% nel giugno dello scorso anno al 12% nel giugno di quest’anno.

“Ci saranno pressioni al ribasso”, ha dichiarato il mese scorso l’amministratore delegato Weber Lo ai giornalisti. “Quello che speriamo di fare ora è riuscire a mantenere i nostri attuali inquilini”.

E mentre altri inquilini fuggono, altri affittuari saranno costretti a chiudere e a liquidare, provocando ancora più dolore economico, ancora più contrazione economica, mentre il ciclo di feedback cinese alla fine costringe il governo a intervenire e a cortocircuitare il vortice deflazionistico della Cina.

La crisi, come sempre, ai autoalimenta, in Cina, come altrove. Se non interverrà lo stato a curare questo eccesso di uffici, prima o poi, la crisi si trasmetterà anche al settore creditizio e al risparmio.