Volete un rendimento immobiliare straordinariamente alto? C’è la Georgia, se avete fegato

La Georgia è lo stato al mondo con il miglior rendimento degli immobili? Almeno in teoria si, se si crede ai dati, mediamente piuttosto aggiornati di Global Property. Però è tutto oro quello che luccica, oppure siamo di fronte ad una pericolosa bolla?

Il rendimento degli immobili è il rapporto tra il reddito annuo da affitto e il prezzo di acquisto di una proprietà. Più alto è il rendimento, più conveniente è l’investimento. Il sito Global Property Guide calcola il rendimento lordo degli immobili residenziali in diversi paesi e città del mondo, basandosi sui dati di vendita e affitto di fonti ufficiali o affidabili.

Secondo il sito, la Georgia ha il rendimento più alto al mondo, con una media del 12,7% nel 2022. Tra le città georgiane, la capitale Tbilisi ha il rendimento più alto, con il 13,4%, seguita da Batumi con il 12,9% e Kutaisi con il 10,9%. Questi dati sono molto superiori alla media mondiale, che si attesta intorno al 4%.

Per quanto riguarda i prezzi questi sono aumentati in teoria del 10,7% su base annua a dicembre 2022, ma l’aumento su base reale è stato, in realtà, molto più basso, solo del 1,3%, , a fronte di un’inflazione del 9,4%. Un risultato che, comuqnue, molto migliore dispetto a diversi mercati europei, quello tedesco in primis. 

Ma perché la Georgia ha un rendimento così elevato? Ci sono diversi fattori che contribuiscono a rendere il mercato immobiliare georgiano così attraente per gli investitori. Vediamone alcuni:

• La Georgia ha una posizione strategica tra l’Europa e l’Asia, ed è un crocevia di culture, commercio e turismo con ancora commerci e flussi turistici con la Russia;
• La Georgia ha una crescita economica sostenuta e stabile, con un PIL che è aumentato del 58% dal 2011 al 2021. La Georgia ha anche un clima imprenditoriale favorevole, con una bassa pressione fiscale, una burocrazia ridotta e una legislazione trasparente e moderna.
• La Georgia si classifica al sesto posto tra i migliori stati per fare affari negli Stati Uniti, secondo Forbes. Politicamente si equilibra fra Occidente e paesi non allineati.
• La Georgia ha una domanda di immobili in crescita, sia da parte dei residenti che dei visitatori. La popolazione è aumentata del 10,6% dal 2010 al 2020, e si prevede che crescerà ancora di 1,1 milioni entro il 2030. La Georgia è anche una destinazione turistica molto popolare, con oltre 15 milioni di visitatori nel 2021. Questo crea una forte domanda di alloggi a breve e lungo termine, sia in affitto che in vendita. Il paese è poi anche destinazione di molti espatriati russi, usciti a causa della guerra.
• La Georgia ha una scarsa offerta di immobili di qualità, che fa aumentare i prezzi e i rendimenti. La maggior parte degli immobili in Georgia sono vecchi o obsoleti, e non soddisfano gli standard moderni di comfort e sicurezza. Ci sono pochi progetti di sviluppo immobiliare di alto livello, e quelli esistenti sono spesso sovraprezzati o non completati nei tempi previsti. Questo crea un gap tra l’offerta e la domanda di immobili di qualità, che favorisce gli investitori che possono offrire soluzioni migliori ai potenziali acquirenti o affittuari.

Sembra tutto bellissimo, ma non è così:  investire in Georgia non è privo di rischi o sfide. Ci sono anche alcuni lati negativi dell’investimento immobiliare in Georgia che bisogna tenere in considerazione prima di prendere una decisione. Vediamone alcuni:

• -La Georgia ha un mercato immobiliare poco trasparente e regolamentato, che espone gli investitori a possibili frodi o controversie legali. Non esiste un registro ufficiale delle proprietà, né un sistema di valutazione indipendente degli immobili. Gli investitori devono fare affidamento su fonti informali o intermediari per verificare lo stato legale e fisico delle proprietà che intendono acquistare o affittare. Inoltre, la legislazione immobiliare in Georgia è spesso ambigua o incompleta, e le procedure giudiziarie sono lente e costose.
• La Georgia ha un mercato immobiliare volatile e soggetto a fluttuazioni, che rende difficile prevedere il ritorno sull’investimento. I prezzi e i rendimenti degli immobili in Georgia sono influenzati da fattori interni ed esterni, che possono cambiare rapidamente e in modo imprevedibile. Alcuni di questi fattori sono la situazione politica ed economica del paese, le relazioni con i paesi vicini (in particolare la Russia), le condizioni climatiche, le tendenze del turismo e le preferenze dei consumatori. Gli investitori devono essere preparati a gestire i rischi e le opportunità che derivano da queste dinamiche di mercato.
• La Georgia ha un mercato immobiliare competitivo e saturo, che richiede una strategia di marketing e gestione efficace. A causa dell’alto rendimento degli immobili, molti investitori locali e stranieri hanno affollato il mercato, creando una forte concorrenza per attirare e trattenere i clienti. Gli investitori devono essere in grado di differenziare la loro offerta da quella degli altri, offrendo immobili di qualità, servizi aggiuntivi, prezzi competitivi e una buona reputazione. Inoltre, gli investitori devono essere in grado di gestire efficacemente le loro proprietà, occupandosi della manutenzione, della sicurezza, della contabilità e della fiscalità.
• Esiste una forte componente di incertezza politica legata proprio alla capacità del paese di gestirsi fra Occidente e Russia e per il fatto che alcune aree separatiste sono attualmente in una situazione conflittuale.
• Non da ultimo, pur essendo un paese con caratteristiche attraenti dal punto di vista geografico, è anche un paese con un certo rischio sismico

In conclusione, la Georgia è uno stato al mondo con il miglior rendimento degli immobili, ma non è per nulla facile ed anche un mercato piccolo, quindi può presentare un’alta volatilità ed una forte esposizione ai rischi internazionali. Un mercato non per cuori deboli.