Prezzi delle case in Spagna: una crescita imponente, per ora  senza bolla all’orizzonte

A luglio 2025, il mercato immobiliare spagnolo continua a sorprendere con una crescita impressionante dei prezzi delle case, un trend che non accenna a rallentare.

Secondo le analisi di Oxford Economics e Capital Economics, riprese da El Economista, i prezzi sono aumentati del 32,5% tra il quarto trimestre del 2019 e quello del 2024, superando di gran lunga la media europea del 22,4%.

Prezzi immobili Spagna , da Tradingecoonomics

Nel primo trimestre del 2025, l’incremento annuo ha raggiunto il 12,2%, il livello più alto dalla crisi finanziaria globale, con previsioni che indicano un ulteriore balzo dell’11% nel 2025 e del 6% nel 2026. Un dato che evidenzia come la Spagna stia vivendo un boom immobiliare senza precedenti, trainato da una domanda robusta e da una scarsità di offerta che non trova soluzione.

Il motore di questa crescita risiede in una dinamica di mercato squilibrata: la domanda supera di gran lunga l’offerta. La costruzione di nuove abitazioni è rimasta stagnante negli ultimi anni, con i permessi di costruire a livelli minimi storici e gli investimenti immobiliari in crescita solo marginalmente.

Parallelamente, la formazione di nuove famiglie, alimentata da un’ondata di immigrazione e da un mercato del lavoro dinamico, continua a crescere. Ecco un’immagine che presenta bene la situazione:

Evoluzione cumulata nuove abitazioni e nuovi nuclei famigliari da 2021

Capital Economics sottolinea come questa carenza di alloggi stia spingendo i prezzi verso l’alto più rapidamente del previsto, un fenomeno destinato a perdurare finché l’offerta non riuscirà a colmare il gap.

Un aspetto che rassicura gli analisti è l’assenza di una bolla immobiliare, un timore che aleggia ma che gli esperti smentiscono. Ángel Talavera di Oxford Economics evidenzia che, sebbene i prezzi abbiano superato il picco del 2007, in termini reali sono ancora inferiori del 20% rispetto a quel massimo storico.

Il rapporto prezzo/reddito, pur peggiorato negli ultimi dieci anni, è mitigato da un aumento significativo del reddito disponibile, cresciuto oltre il 5% annuo grazie a salari e occupazione in rialzo. Inoltre, il recente calo dei tassi di interesse sui mutui (dal 4% al 2,8% negli ultimi due anni) sta stimolando ulteriormente la domanda, con un incremento del 20% annuo nei nuovi prestiti ipotecari ad aprile 2025.

Un altro elemento chiave è il controllo del debito delle famiglie, che rimane a livelli gestibili, mentre in generale il debito privato sul PIL è in calo.

Spagna, debito priato sul PIL

A differenza degli anni 2000, quando il mercato era gonfiato da un massiccio accumulo di credito, oggi il debito ipotecario è dimezzato rispetto al ciclo precedente, grazie a un processo di deleveraging senza precedenti. Circa il 30% degli acquisti avviene senza mutuo, e il tasso di insolvenza sui prestiti è sceso al 2,3% dal 6% del 2014.

Le misure macroprudenziali introdotte dalla Spagna, come i buffer anticiclici e requisiti di capitale più stringenti per le banche, riducono ulteriormente il rischio di un crollo finanziario, rendendo il settore bancario meno vulnerabile rispetto al passato.

Per gli aspiranti acquirenti, però, questa situazione rappresenta una sfida. Con 7,2 anni di stipendio lordo necessari per acquistare un immobile (lontano dal record di 9,46 anni del 2007, ma comunque elevato), la decisione è dolorosa: comprare oggi a prezzi alti o aspettare, rischiando di pagare ancora di più domani.

La carenza di offerta, combinata con una domanda sostenuta da immigrazione e redditi in crescita, suggerisce che i prezzi continueranno a salire, trasformando l’accesso all’alloggio in un’urgenza sociale e politica, specialmente per i giovani.In sintesi, il mercato immobiliare spagnolo è solido e lontano da una bolla speculativa. La crescita a due cifre dei prezzi, supportata da fondamentali economici stabili e da una domanda superiore all’offerta, indica un futuro di ulteriori aumenti. Per ora, i prezzi sono in salita, e non di poco, senza segnali di inversione.