Non è che che una bolla immobiliare sta per scoppiare negli USA?

Ho come la sensazione che la Federal Reserve non abbia annunciato il ribasso dei tassi a settembre in modo casuale, e neanche sulla base dei dati sull’occupazione, che comunque risultano non buoni, ma neanche disastrosi.

Wolfstreet ha pubblicato alcuni dati molto interessanti sul numero di abitazioni in vendita negli USA, e i dati dovrebbero preoccupare chi ha investito nel settore immobiliare.

L’inventario di nuove case completate è balzato a 99.000 case nel mese di luglio, il più alto dal 2009, e circa il triplo dell’inventario durante l’era del picco dei prezzi da marzo 2021 a giugno 2022, secondo i dati del Census Bureau.

Le vendite di case completate sono aumentate del 27% rispetto all’anno precedente, raggiungendo le 28.000 case. A questo ritmo sostenuto di vendite, l’inventario invenduto di case completate si traduce in un buon 3,5 mesi di offerta delle stesse.

Queste case in vendita sono state realizzate per scopi speculativi e sono essenzialmente pronte per il trasloco, devono essere vendute rapidamente, perché i costruttori vi hanno immobilizzato molto capitale. Questo, unito al gran numero di casel in vendita sta incoraggiando i costruttori a offrire più incentivi e sconti sui tassi ipotecari.

Questo accumulo di case speculative è esattamente ciò di cui l’intero mercato immobiliare ha bisogno per abbassare i prezzi, ma i prezzi non si stanno ancora abbassando.

Però qui parliamo solo di case terminate completamente, come abbiamo deto prima pronte per essere abitate.

Se valutiamo le scorte di case in tutte le fasi di costruzione – da non ancora iniziate a completate – sono rimaste a circa 466.000 case per il terzo mese consecutivo, insieme ad agosto-ottobre 2022 il più alto dal 2008. L’offerta, dato il balzo delle vendite a luglio, è scesa a 7,3 mesi.

Il numero di case invendute rilevate è estremamente alto, siamo ai livelli del 2005, quando iniziò a scoppiare la bolla immobiliare. Ancora più preoccpatne è il fatto che ad essere a un livello così elevato siano gli immobili in generale, compresi quelli non ancora finiti, per cui il rischio di perdere il capitale investito nel caso di mancata vendita è ancora più elevato: infatti questi immobili NON possono essere affittati, perché non abitabili, e il loro rendimento è perfino negativo. Siamo al caso classico di “Mailinvestment” di Von Hayek.

A fronte di questa offerta sul mercato estremamente abbondante, le vendite non sono invece molto entusiasmanti.

I prezzi sono ancora troppo alti per poter vedere una ripresa delle vendite. Come osserva Wolfstreet, questa è la posizione ottimale per vedere un ribasso dei prezzi: gli inventari sono pieni e le vendite non aumentano. Però il ribasso dei prezzi può essere molto doloroso: ci sono aziende che hanno pagato molto per acquistare immobili da ristrutturare e terreni da edificare, e che hanno investito nelle costruzioni.

Questo ribasso dei prezzi rischia di convertirsi in un’ondata di fallimenti nel settore delle costruzioni e immobiliare. Ecco perché l’azione delle Federal Reserve potrebbe essere quanto mai opportuno: darebbe un po’ di ossigeno a delle imprese in difficoltà.