Le agenzie di Rating USA avrebbero dato rating AAA a società con titoli in default

Secondo quanto riporato dal Financial Times, le agenzie di credito hanno “valutato male” più di 100 miliardi di dollari di debito immobiliare commerciale (CRE) in un segmento sempre più popolare del mercato. La valutazione del rating è stata fatta talmente bene che società immobiliari andate poi in default hanno ricevuto un rating AAA sui propri titoli.

Questo problema riguarda soprattutto le operazioni sostenute da un prestito o da un’ipoteca su un unico grande edificio per uffici (operazioni con un solo prestito), che rappresentano circa il 40% dei circa 700 miliardi di dollari di obbligazioni ipotecarie commerciali in circolazione. quindi non è escluso che questa cifra di 100 miliardi in futuro si riveli ben maggiore.

Alcuni esperti paragonano questa situazione ai problemi che hanno portato alla crisi finanziaria del 2008, quando le agenzie di rating assegnarono valutazioni AAA a obbligazioni che erano quasi interamente sostenute da mutuatari subprime. Già allora le Agenzie di Rating avevano valutato con estrema superficialità i mutui subprime e i titoli derivati a loro collegati, assegnando, esattamente come oggi, dei rating AAA a titoli di società che erano decotte. Le società non erano altro che “Negozi di rating” che temevano che i clienti potessero andare da un’altra parte e quindi erano estremamente

I rating AAA dovrebbero indicare che il rischio di insolvenza di un mutuatario è estremamente basso, ma alcune operazioni con rating AAA appaiono sempre più rischiose. Ad esempio, l’obbligazione a prestito singolo da 75 milioni di dollari di 1818 Market Street, a Philadelphia, è ancora valutata AAA sia da S&P che da DBRS Morningstar, nonostante il mutuatario sia in ritardo con i pagamenti. Praticamente si dà come affidabile una società che è sulla strada per il fallimento.

I critici avvertono che le valutazioni sulle obbligazioni ipotecarie commerciali sostenute da un singolo prestito, poiché mancano di diversificazione, non sono affidabili come altre valutazioni obbligazionarie.

L’esame di queste operazioni è aumentato di recente dopo che gli investitori hanno perso il 26% del loro investimento iniziale in un’obbligazione originariamente valutata AAA e sostenuta da un singolo edificio – l’ex sede centrale di Manhattan della società assicurativa MONY, al 1740 di Broadway.

Un problema di difficile soluzione

Le società di rating non sono pagate dagli investitori, ma da chi emette i titoli. Come qualsiasi società commerciale cerca di accontentare i clienti, cioè chi emette il titolo stesso, i risparmiatori contano meno.

Attualemente la crisi dei mutui sugli immobili commerciali sta duramente colpendo il sistema creditizio americano e ha già mandato a gambe all’aria un po’ di banche di piccole e medie dimensioni, quelle che erano maggiormente sbilanciate su questo tipo di mutui, ma la scoperta della non sostenibilità dei rating AAA rischia di mandare la crisi ad un altro livello.

Durante la Crisi finanziaria del 2008-09 si scoprirono che numerosissime obbligazioni garantite da mutui con rating AAA erano, in realtà, spazzatura. Il famoso film “The big short”, “La grande scommessa” , presentò molto bene il problema.