La BCE ha finanziato il boom immobiliare tedesco, ma per noi è stata inutile

Seguiamo questo ragionamento fatto da Wolfstreet. Il grafico mostra l’indice dei prezzi delle case esistenti in Germania (rosso, scala di sinistra), pubblicato dall’agenzia statistica tedesca Destatis, e il bilancio della BCE (viola, scala di destra) in trilioni di euro. Il grafico mostra la realtà del QE: provoca un’inflazione dilagante dei prezzi delle case e, quando la politica monetaria diventa restrittiva, i prezzi delle case diminuiscono.

Nel 2008, la BCE ha iniziato a dare i numeri, tagliando i tassi d’interesse e stampando denaro, prima in reazione alla crisi finanziaria globale, poi in reazione alla crisi del debito dell’Eurozona, poi in reazione a nessuna crisi, e poi in modo super massiccio in reazione alla pandemia. La BCE ha spinto il suo tasso di deposito a breve termine in negativo nel 2016 e lo ha mantenuto fino a luglio 2022.

Il massiccio QE della BCE ha spinto al ribasso i tassi di interesse a più lungo termine di tutti i tipi, insieme ai tassi ipotecari, e i prezzi delle case in Germania sono più che raddoppiati in 12 anni, mentre il bilancio della BCE si è moltiplicato per nove volte, passando da 1.000 miliardi di euro a quasi 9.000 miliardi di euro. Hanno raggiunto il massimo nello stesso periodo dell’estate scorsa e ora sono entrambi in forte calo. Entreremo nei dettagli tra poco.

I prezzi delle case esistenti in Germania, dopo essere più che raddoppiati in 12 anni a partire dal 2010, sono scesi dell’1,2% nel secondo trimestre rispetto al trimestre precedente, il quarto trimestre consecutivo di cali. Dal picco del secondo trimestre del 2022, l’indice è sceso del 10,7%, il peggior e unico calo importante nei dati che risalgono al 2000, secondo quanto riportato oggi dall’agenzia statistica tedesca Destatis. Si tratta di case unifamiliari, bifamiliari e condomini non nuovi.

Tra il 2010 e il secondo trimestre del 2022, l’indice ha registrato un’impennata del 104%, con una fortissima accelerazione che ha seguito le politiche espsive durante il covid per poi invertirsi con la fine dell’espansione.

I prezzi sono calati maggiormente nelle aree metropolitane più grandi della Germania – Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte, Stoccarda e Düsseldorf – con i prezzi dei condomini che sono scesi del 9,8% e quelli delle case unifamiliari e dei duplex del 12,6% rispetto all’anno precedente. Anche nelle aree meno densamente popolate i prezzi sono diminuiti, ma in misura minore, secondo Destatis.

I prezzi delle case nuove hanno raggiunto il picco un trimestre dopo le case esistenti, nel terzo trimestre del 2022, e il calo sta ora riprendendo vigore. Nel 2° trimestre, l’indice è sceso del 3,0% rispetto al 1° trimestre, portando il calo dal picco del 3° trimestre 2022 al 5,8%, secondo quanto riportato oggi da Destatis. Si tratta di nuove case unifamiliari, bifamiliari e condomini.

Tra il 2010 e il picco del 2022, i prezzi sono aumentati dell’87%.

L’impennata dei prezzi delle case in Germania, a partire dal 2010, è stata chiaramente guidata dalla folle politica monetaria della BCE dell’epoca, che comprendeva tassi d’interesse negativi e un gigantesco QE, sotto forma di acquisto di obbligazioni e di massicci programmi di prestito alle banche, che queste potevano utilizzare per acquistare attività o per fare qualsiasi altra cosa.

Nell’estate del 2022, il bilancio della BCE raggiunse il picco massimo e in autunno iniziò il QT. Dal picco, gli asset totali sono scesi di 1,7 trilioni di euro, o del 19%, a 7,14 trilioni di euro, mentre i prezzi delle case tedesche sono scesi di circa l’11%.

Ora il problema è semplice: qualsiasi mossa la BCE faccia dal punto di vista degli interessi e della riduzione dell’attivo verrà a comportare una caduta forte, quasi equivalente, del valore immobiliare in germania, cosa che metterà a rischio non solo il patrimonio delle famiglie tedesche, ma anche la solidità del sistema bancario. 

E l’Italia? Il settore immobiliare nazionale ha avuto un andamento dei prezzi completamente diverso rispetto a quello tedesco, come potete vedere dal sottostante grafico.

La politica monetaria della BCE ci tocca relativamente. La UE ci ha mandato talmente in crisi, ci ha impoverito a tal punto che abbiamo abbastanza poco da temere, se non il fatto di rimanere legati alle nostre catene di vincoli di bilancio e monetarie. Questo è stato il grosso errore dei soloni di Bruxelles e di Francoforte: quando distruggi il benessere di una nazione arrivi al punto che non c’è quasi più nulla da saccheggiare.