Immobiliare italiano. Foto di un paese in crisi: crollano le vendite dell’11%, crescono gli affitti. La foto

Il panorama immobiliare italiano sembra attraversare un periodo di turbolenza, con cali nelle vendite e impennate nei prezzi degli affitti. I dati dell’ISTAT per il primo trimestre di quest’anno rivelano che ci sono stati 210.691 accordi notarili per compravendite e atti traslativi di unità immobiliari, registrando un declino del 5% rispetto al trimestre precedente e dell’11% su base annua. Questa tendenza negativa sta influenzando anche l’aumento dei prezzi delle case in affitto.

Ovviamente il calo nelle transazioni commerciali si convertirà presto in un forte calo dei prezzi, salvo che non intervengano delle misure di salvaguardia del settore.

In tutte le regioni geografiche del paese, l’immobiliare mostra segni di declino: il Nord-Ovest al -11,3%, il Sud al -4,7%, il Centro al -4,3%, le Isole al -2,2%, con l’eccezione del Nord-Est che registra una crescita (+1,0%). Analizzando il settore economico, si nota un aumento nel Nord-Est e nel Centro (+13,0% e +6,9% rispettivamente), mentre rimane sostanzialmente stabile nelle Isole, nel Nord-Ovest e nel Sud.

Particolarmente colpito è il settore abitativo, con percentuali negative in tutto il paese e punte superiori al -16% nel Nord-Ovest e nel Centro. Le compravendite nel settore abitativo stanno diminuendo sia nei centri grandi che in quelli più piccoli (-18,3% e -6,4% rispettivamente). Come sottolinea l’ISTAT, “Nel primo trimestre 2023, il mercato immobiliare prosegue e accentua l’andamento in ribasso già osservato, sia a livello tendenziale sia congiunturale, nel terzo e quarto trimestre 2022.”

Il ritratto di un disastro

Il terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma conferma questo declino, analizzando le performance dei principali mercati italiani. Secondo il rapporto, il settore immobiliare italiano chiuderà il 2023 con una forte contrazione rispetto agli anni precedenti, a causa dell’erosione del potere di acquisto delle famiglie e delle difficoltà di accesso al credito.

Le politiche creditizie più prudenti e la frenata della domanda stanno avendo un impatto sui volumi di mutui erogati, che registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%.

Le difficoltà nell’acquisto di case stanno spingendo un interesse crescente nel mercato degli affitti: nell’ultimo anno, il 7,3% della domanda si è spostato dall’acquisto all’affitto, aumentando la pressione su un settore già saturo e causando un aumento dei canoni del +2,1%. Le analisi delle singole città rivelano incrementi tra il 3-4% a Milano, Firenze e Torino, fino al +5% a Bologna. Questo trend di aumento degli affitti potrebbe perdurare nei prossimi mesi, secondo l’ultimo sondaggio condotto da Bankitalia nel terzo trimestre.

Tutte queste indagini si aggiungono all’allarme recentemente lanciato dalla Banca Centrale Europea, che ha evidenziato un dimezzamento delle transazioni immobiliari commerciali nel primo semestre 2023, con possibili effetti negativi sui portafogli real estate commerciali delle banche. Mentre la BCE rassicura che da soli questi dati non causeranno una crisi sistemica nell’area dell’euro, sottolinea che le deboli prospettive di redditività stanno creando maggiori rischi al ribasso nei portafogli delle banche esposte al mercato immobiliare commerciale.

La BCE avverte che il mercato immobiliare commerciale della zona euro potrebbe restare in difficoltà per anni, lasciando esposti i prestiti bancari, i fondi di investimento e gli assicuratori. La situazione immobiliare italiana sembra riflettere una sfida complessa che potrebbe richiedere attenzione e strategie oculate per navigare attraverso questi tempi incerti.

Il combinato congiunto di interessi elevati, positivi dal punto di vista reale, e di norme ambientali draconiane, con anche la fine dei contributi statali, porterà il mercato immobiliare ancora più a fondo di quanto non sia ora. Si scaverà nel terreno.