Immobiliare Germania: ormai la bolla è diffusa anche nei centri abitati di piccole/medie dimensioni. L’esplosione sarà nucleare

Ogni anno le Poste tedesche chiedono all’Istituto di Amburgo per la l’Economia (HWWI) di elaborare una ricerca sui prezzi degli immobili in Germania, dato che il sistema postale è uno dei grossi investitori nelle case. Questa ricerca è poi un metro di misura per l’intero mercato immobiliare tedesco.

L’ultima edizione della ricerca mostra come la bolla immobiliare in Germania ormai sia uscita dalle grandi città, le cosiddette “Magnifiche 7”, cioè i grandi centri urbani, e ormai si sia allargata più o meno a tutte le città con oltre 100 mila abitanti.

Ecco una mappa nel quale sono indicati i maggiori incrementi dei prezzi immobiliari

In verde scuro le aree più convenienti, in rosso le aree con un costo più elevato. Nel 2021 il valore degli immobili è cresciuto del 14,1 al netto dell’inflazione, quindi abbiamo una crescita dei valori nominali che si avvicina al 20%.  Se non è una bolla questa. Inoltre abbiamo che aree un tempo a basso prezzo ora sono salite vertiginosamente, perfino città dell’ex DDR, mai particolarmente attrattive.

Potsdam, un tempo capitale della DDR, ora ha gli stessi prezzi, praticamente, di Berlino. Ma anche certri come Erfurt, nel mezzo della Turingia, a sua volta nel centro della Germania, hanno visto dei forti aumenti. Ora, senza nulla togliere alla città, perché andare ad abitare a Erfurt?

Una bolla che si diffonde a macchia d’olio, con prezzi elevati anche in cetri medi e aree di vasta dimensione , come la bassa baviera con prezzi fissi sopra i 5 mila euro al mq, indicano anche una grande fragilità dei prezzi, che dipendono da tre fattori:

• i prezzi crescono per la campagna di tassi negativi della BCE, che ha reso i mutui tedeschi incredibilmente convenienti. Però questa condizione sta per terminare;
• mercati fuori dalle grandi città sono molto più rischiosi, hanno meno possibilità di vedere ulteriori aumenti dei prezzi;
• l’andamento demografico tedesco non è positivo. A questo punto la Germania deve solo augurarsi un forte flusso di profughi ucraini che voglia stabilirsi in Germania.

Quindi, appena i tassi dei mutui saliranno, vedremo un bel botto in Germania e non sono concentrato nelle grandi città. Questo botto si porterà dietro anche belle fette di settore creditizio.