Immobili: lo scoppio della bolla AirBNB porterà presto ad uno tsunami immobiliare negli USA

Molti proprietari di Airbnb saranno presto costretti a vendere le loro proprietà, provocando una crisi immobiliare che in alcune città potrebbe essere paragonabile alla crisi dei subprime del 2008, questo perché AirBNB non riesce ad essere più l’ancora di salvezza per i proprietari immobilari negli USA. Anche AirBNB è diventata una bolla che si prepara a scoppiare.

Questi proprietari di Airbnb si stanno preparando a vendere a causa della “crisi di Airbnb”, una flessione del mercato degli affitti a breve termine iniziata nella seconda metà del 2022, con gli operatori di Airbnb che in alcune città stanno affrontando un calo del 50% delle entrate. Il calo dei ricavi è il risultato di un rallentamento della domanda di viaggi post-pandemia e di un aumento massiccio dell’offerta di Airbnb, tendenze che stanno portando molti operatori Airbnb a perdere denaro con i loro affitti.

Queste perdite provocheranno un’ondata di vendite che sommergerà il mercato immobiliare e provocherà anche insolvenze massicce perché:

1. le entrate sono crollate e
2. l’offerta su Airbnb è aumentata eccessivamente

Questo crollo varia da città a città, ma comunque si sta allargando e rischia di essere un vero e proprio tsunami per il mercato immobiliare USA.

Aribnb qui è da intendersi come settore e comprende non solo la società originale, ma anche tutti gli imitatori e spin off del mercato principale.

65% di Airbnb in più rispetto alle case in vendita nel 2023

Ma prima di entrare nei dati specifici della città, è importante capire le tendenze nazionali più ampie. In particolare, il numero di affitti Airbnb in America è passato da meno di 200.000 sette anni fa a quasi 1 milione nel 2023, secondo i dati di AllTheRooms.

Allo stesso tempo, il numero di case in vendita è crollato, passando da circa 1,2 milioni prima della pandemia a meno di 600.000 oggi, secondo i dati di Realtor.com. Il risultato è che attualmente le case in affitto su Airbnb sono il 65% in più di quelle in vendita.

Nel 2023 ci saranno quasi 1 milione di case quotate su Airbnb, rispetto alle sole 570k quotate in vendita (Fonte: AllTheRooms / Realtor.com)
L’aumento degli affitti su Airbnb è stato causato da 1) investitori che hanno acquistato case da affittare a breve termine e 2) proprietari di case esistenti che hanno deciso di inserire le loro case su Airbnb invece di venderle. Un doppio colpo che ha risucchiato le scorte dal mercato immobiliare statunitense.

Crollo del 50% dei ricavi di Airbnb in alcune città

Ci sono segnali che indicano che questa tendenza all’aumento delle inserzioni su Airbnb potrebbe finire quando il mercato raggiungerà la saturazione nel 2023, con il CEO di Airbnb che avverte di un “rallentamento delle prenotazioni”. Allo stesso tempo, le società di gestione delle case vacanza hanno registrato un calo del 13% dei ricavi per proprietà nel primo trimestre del 2023.

È chiaro che c’è qualcosa che non va: il diluvio di offerte di Airbnb degli ultimi anni si sta intersecando con un rallentamento della domanda di viaggi dovuto alla recessione. Un cocktail che sta portando a un crollo delle entrate per gli operatori Airbnb in tutta l’America.

Il crollo è più evidente nelle aree del Sud-Ovest e e nelle Montagne Rocciose, dove i ricavi di Airbnb per annuncio sono diminuiti del 40-50% rispetto all’anno precedente. Secondo i dati di AllTheRooms, i proprietari di città come Austin, Phoenix, Denver e San Antonio sono stati i più colpiti.

Ma i cali non sono stati isolati a queste aree. Delle 182 contee americane con il maggior numero di annunci di affitti a breve termine, i ricavi sono diminuiti in 179 di esse (98%), con una contea media che ha registrato un calo del 29% dei ricavi per annuncio, confrontando il periodo di tre mesi da marzo a maggio 2023 con l’anno precedente.

Il caso Phoenix, cioè  il punto di partenza della crisi di Airbnb

L’epicentro della crisi di Airbnb è senza dubbio Phoenix, AZ, un mercato che ora è afflitto da un’enorme offerta di affitti a breve termine, con il numero di affitti Airbnb nella contea di Maricopa che è aumentato del 500% negli ultimi sette anni.

La maggior parte di questa crescita degli annunci è avvenuta negli ultimi 15 mesi, quando la flessione del mercato immobiliare di Phoenix ha spinto molti proprietari a inserire le loro proprietà su Airbnb invece di venderle. Il risultato è stato che l’offerta di Airbnb è aumentata da 10.000 all’inizio del 2022 a quasi 18.000 oggi.

Gli annunci Airbnb a Phoenix sono aumentati del 500% negli ultimi sette anni (Fonte: AllTheRooms)
Allo stesso tempo, gli annunci di vendita sul mercato immobiliare di Phoenix sono crollati, passando da una media di 14.000 prima della pandemia a 7.800 nel maggio 2023.

Questo ha causato il rapporto di offerta di affitti a breve termine a Phoenix, calcolato dividendo gli annunci Airbnb per le case in vendita. Il rapporto risultante a Phoenix è 2,3x, il che indica che ci sono 2,3 annunci su Airbnb per ogni casa in vendita.

Il rapporto storico di offerta nella contea di Maricopa è molto più basso, pari a 1,0x, il che rafforza l’idea che il mercato Airbnb della zona sia sovraccarico di offerta mentre il mercato delle case in vendita sia carente. Una situazione che probabilmente si correggerà nei prossimi anni, quando i proprietari di Airbnb in difficoltà decideranno di vendere le loro proprietà.

In alcune città, questa correzione potrebbe essere paragonabile alla crisi dei Subprime in termini di quantità di scorte che arrivano sul mercato. In particolare in un’area come Sevierville, una destinazione turistica nell’East Tennessee, dove il numero di Airbnb attualmente supera quello delle case in vendita di 10 a 1! Chi può occupare tutte queste case in affitto temporaneo?

Che succede alle città delle vacanze?

Prima di tutto  notiamo che, in generale , i sobborghi secondari hanno un aumento nel numero di offerte di AirBNB rispetto al centro.

Si può avere un’idea ancora più precisa guardando il rapporto di offerta di affitti a breve termine in una città come Austin, TX, un’altra area che è stata duramente colpita dal fallimento di Airbnb. Nella contea di Travis, che è la principale contea urbana di Austin, ci sono quasi 9.200 affitti su Airbnb rispetto ai 4.000 annunci in vendita, con un rapporto di offerta di 2,3 volte superiore.

Ma nella contea di Williamson, l’area suburbana a nord di Austin, la situazione è ribaltata e ci sono più case in vendita. Ne consegue che la crisi di Airbnb colpirà molto più duramente la Travis County urbana che la Williamson County suburbana.

Tuttavia, più si va in campagna, soprattutto verso le destinazioni delle vacanze, pallora esplodono le offerte di affitti temporanei. La vicina Fredericksburg, TX, situata a circa due ore a ovest di Austin, ha un rapporto di offerta di 6,3x, che indica che ci sono oltre 6 annunci Airbnb per ogni casa in vendita. Ciò evidenzia il potenziale di un forte calo dei prezzi con l’aggravarsi della crisi di Airbnb.

Aspettatevi di vedere prima  un maggior numero di cartelli “Affittasi”e poi “Vendesi”

Cosa succederà quando i proprietari si renderanno conto che l’eccesso di offerta taglia o annulla i profitti derivanti dagli affitti temporanei? Possiamo attenderci due mosse:

1. prima di tutto assisteremo ad un aumento di offerta di abitazioni in affitto a lungo termine. Questo verrà a condurre ad un calo dei profitti per questo genere di contratti proprio per l’eccesso di offerta, anche se questo, dal punto di vista sociale, porterà ad un miglioramento delle condizioni di tanti americani che non possono più permettersi di avere una casa di proprietà;
2. quindi avremo una marea di cartelli “Vendesi”.
3. se le vendite riguarderanno immobili finanziati con mutui immobiliari e le vendite non saranno sufficientemente veloci, allora avremo una marea di esecuzioni immobiliari e di vendite all’asta, con conseguente nuovo abbattimento dei valori immobiliari.

Per concludere: glli affitti temporanei, come AirBNB, sono stati un reddito insperato per molti proprietari che ha permesso loro di far fronte al pagamento delle rate dei mutui. Però in molte aree ora si è creato un eccesso di offerta e i redditi stanno precipitando. Si rischia quindi, quasi all’improvviso, di assistere a un’ondata di vendite e di esecuizioni immobiliari catastrofica che potrebbe far ricordare la crisi immobiliare del 2007. Intanto la FED vuole aumentare ancora i tassi di interesse.