Il Mercato degli Uffici negli USA: una Crisi profonda con Record di Spazi vuoti

La situazione del mercato degli uffici negli Stati Uniti continua a mostrare segnali preoccupanti. Nel primo trimestre, lo spazio uffici vacante è aumentato di ulteriori 748.785 metri quadrati (m²), segnando il diciottesimo trimestre di assorbimento netto negativo negli ultimi venti. Questo incremento porta la quantità totale di spazio uffici vuoto alla cifra colossale di 102.2 milioni di m².

Di conseguenza, il tasso di posti vacanti ha raggiunto un record del 22,6%, in netto aumento rispetto al 12%-13% registrato prima della pandemia. Questi dati emergono dal rapporto del primo trimestre di JLL.

I principali fattori dietro questo aumento della disoccupazione sono stati la cessazione dei contratti di locazione da parte del governo federale e l’immissione sul mercato dei subaffitti da parte degli appaltatori federali.

In particolare, nell’ambito del “DOGE” (non ulteriormente specificato nel testo originale), le risoluzioni dei contratti di locazione di uffici federali dal 20 gennaio al 15 aprile hanno raggiunto i 702.400 m², attraverso 653 contratti in tutti gli Stati Uniti. Questo rappresenta circa il 4,3% dello spazio uffici totale affittato dal governo (esclusi i contratti degli appaltatori), secondo il “Federal Lease Termination Tracker” separato di JLL.

Va notato che gli annunci iniziali di risoluzione dei contratti di locazione erano stati superiori, ma le cessazioni di 181 contratti, per un totale di 286.130 m², sono state annullate a causa del “enorme caos”.

Secondo un rapporto di S&P Global Ratings di inizio anno, circa 7.2 milioni di m² (pari al 52%) dei 13.8 milioni di m² totali di spazio affittato dalla General Services Administration (GSA) potrebbero essere disdetti entro la fine del 2028. Ciò include contratti in scadenza entro tale data (5.5 milioni di m²) e contratti con opzioni di risoluzione (1.7 milioni di m²). Questi contratti sono distribuiti in tutti gli Stati Uniti.

Parallelamente, l’inventario complessivo di spazi per uffici è diminuito di oltre 1 milione di m² nel primo trimestre, attestandosi a 445.9 milioni di m². Questa diminuzione è stata guidata da due fattori:

1. Conversioni e Riqualificazioni: Circa 1.4 milioni di m² di edifici per uffici, per i quali sono iniziati progetti di conversione (come la trasformazione in condomini o appartamenti) nel primo trimestre, sono stati rimossi dall’inventario.
2. Consegne Irrisorie di Nuovo Spazio Uffici: Solo 325.160 m² di nuovo spazio uffici sono stati consegnati nel primo trimestre, il dato più basso da quando sono disponibili rilevazioni (2016). Di questo nuovo spazio, oltre 92.900 m² è rimasto sfitto. In passato, nei periodi di massimo sviluppo, venivano consegnati 1.4 – 1.8 milioni di m² di nuovo spazio uffici ogni trimestre.

In queste condizioni, la costruzione di nuovi uffici è ovviamente crollata, con nuove costruzioni iniziate nel primo trimestre inferiori a 92.900 m².

Per quanto riguarda il settore dei mutui sugli uffici, il tasso di delinquenza sui mutui cartolarizzati in Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS), dopo aver raggiunto l’11,0% a dicembre e superato il picco della crisi finanziaria, è sceso al 9,8% alla fine del primo trimestre, comunque un rendimento che viene ad indicare un altissimo premio al rischio. Questi dati provengono da Trepp, che monitora e analizza i CMBS. I CMBS hanno un’esposizione sostanziale ai contratti di locazione governativi che sono stati o potrebbero essere risolti.

Il problema è che il rendimento viene a corrispondere al rischio legato alle insolvenze contenute in questi titoli garantiti da mutui commerciali, valore che, come sottolinea Wolfstreet, è quasi ai massimi (anche se per fortuna in calo).

Tuttavia, potrebbe volerci del tempo prima che queste risoluzioni dei contratti di locazione si riflettano pienamente nei tassi di delinquenza. Ciò è dovuto alla repentinità degli annunci di risoluzione a partire da gennaio, al tempo necessario affinché il governo smetta effettivamente di pagare per questi contratti risolti in un contesto di “caos generale”, al tempo impiegato dai proprietari per reagire smettendo di onorare i debiti su questi progetti, e al periodo di grazia di 30 giorni prima che scatti la delinquenza. È quindi probabile che la maggior parte di queste risoluzioni di contratti di locazione governativi non si fosse ancora manifestata completamente nei tassi di delinquenza dei CMBS alla fine di marzo. Questa è una situazione che merita un attento monitoraggio.