Francia : dove è meglio comprare casa e dove affittare

Nell’area euro si iniziano a vedere i primi, tenui, segni di riduzione dei tassi d’interesse sui mutui, in attesa che la BCE si svegli.

Ora, questo ha portato dei cambiamenti nel mercato immobiliare europeo forse più costoso e, almeno nella sua capitale, più costoso, cioè quello francese?

Affitto o acquisto?

Da un punto di vista puramente finanziario, in Francia, è meglio affittare o comprare? Il rendimento degli affitti di una casa di proprietà è tale da permettere un rientro nell’investimento in tempi accettabili ?

Per illustrare questo punto, il 10 aprile la piattaforma immobiliare Meilleurs Agents ha presentato uno studio su questa corrispondenza, basato sull’acquisto di un immobile di 70 metri quadrati nelle 200 città più grandi della Francia.

In particolare, la piattaforma ha cercato di determinare “il periodo di tempo dopo il quale il patrimonio del proprietario diventa superiore a quello dell’inquilino”, afferma Meilleurs Agents. In altre parole, se gli acquirenti hanno intenzione di vendere prima della scadenza indicata, a priori sarebbe stato più conveniente per loro rimanere inquilini.

Ma il calcolo del periodo di ammortamento è complesso e ipotetico. Comporta una serie di ipotesi sui prezzi futuri degli immobili, sull’inflazione (che influisce sugli affitti) e sui tassi di interesse, al fine di stimare i risparmi derivanti dalla rinegoziazione del mutuo (1).

Tenendo conto di queste precauzioni, lo studio rivela un’ampia disparità tra città e città. Il periodo di detenzione consigliato varia da 4 anni a Saint-Quentin nell’Aisne a quasi 22 anni a Les Sables d’Olonne in Vandea. Più in generale, in 24 delle 200 città più grandi della Francia, è necessario detenere la proprietà per meno di 7 anni per raggiungere il pareggio.

In 62 città, è necessario attendere meno di 9 anni. Secondo Meilleurs Agents, questo è considerato un momento ‘interessante’ per acquistare. Non è raro leggere che un immobile viene tenuto tra gli 8 e i 10 anni. In effetti, puntare a 9 anni come periodo di ammortamento sembra razionale.

Top 10 delle città in cui l’acquisto di un appartamento di 70 m2 è più redditizio rispetto all’affitto

(numero di anni dopo i quali il propritario diventa, potenzialmente, più ricco del locatario)

1. Saint-Quentin/Aisne (4 anni)
2. Mulhouse (4 anni e 1 mese)
3. Creil/Oise (4 anni e 8 mesi)
4. Epinay-sur-Seine (5 anni e 3 mesi)
5. Macchie (5 anni e 3 mesi)
6. Sarcelles (5 anni e 6 mesi)
7. Belfort (5 anni e 7 mesi)
8. Sevran (5 anni e 8 mesi)
9. Charleville-Mézières (5 anni e 10 mesi)
10. Garges-lès-Gonesse (5 anni e 11 mesi)

Ma tutto dipende dall’acquirente. Un acquirente alle prime armi, la cui situazione familiare o professionale non è ancora ben consolidata, può decidere di vendere molto prima. D’altra parte, in alcune città, dove la popolazione sta invecchiando, i prezzi degli immobili sono sotto pressione o si cerca un sistema di tassazione degli immobili più favorevole, condizionato alla durata del possesso di un immobile, i notai stanno assistendo ad un forte aumento del tempo di possesso di un immobile.

Parigi di notteapertura

Parigi a sorpresa

Questo è il caso dei notai della Grande Parigi. Secondo le statistiche pubblicate il 30 novembre, gli appartamenti venduti tra il 2013 e il 2022 sono stati detenuti dai proprietari per una media di quasi 11,5 anni, rispetto ai 10 anni tra il 2003 e il 2012. Le case sono state possedute in media per 15 anni tra il 2013 e il 2022, rispetto ai 13 anni tra il 2003 e il 2012.

A Parigi, Meilleurs Agents stima che l’acquisto di un appartamento di 70 metri quadrati sia proficuo dopo 11 anni e 11 mesi. Questo dato è in linea con le medie registrate dai notai, ma anche in questo caso non necessariamente per tutte le fasce di età degli acquirenti. Secondo un recente sondaggio OpinionWay per SeLoger-Meilleurs Agents, condotto tra il 23 febbraio e il 5 marzo 2024, il 42% dei giovani tra i 18 e i 34 anni prenderebbe in considerazione l’acquisto di una casa a causa di un cambiamento nella composizione del nucleo familiare.

Curiosamente, nonostante i prezzi elevati  Parigi non è la città in cui, sulla carta, si deve aspettare più a lungo per ottenere un rendimento da un acquisto rispetto all’affitto di un immobile simile, il tutto nonostante . Il motivo principale è rappresentato dagli affitti molto elevati della capitale, che permettono di ripagare il prezzo in tempi accettaabili.

Tra le città di provincia interessanti in cui il periodo di ammortamento è più lungo rispetto a Parigi ci sono Bordeaux (12 anni e 11 mesi), Strasburgo (12 anni e 7 mesi), Lione (13 anni e 2 mesi) e Rennes (13 anni e 5 mesi). Tuttavia, questo è ben lontano dalle città che sono notoriamente popolari tra gli acquirenti facoltosi. Ad esempio, ad Anglet, Les Sables-d’Olonne o Annecy, dove i prezzi degli immobili sono influenzati dalla vicinanza della Svizzera, è necessario tenere la proprietà appena acquistata per almeno 20 anni per poterla svalutare.
Top 10 delle città in cui l’acquisto o l’affitto di un appartamento di 70 m2 è meno redditizio

1. Les Sables-d’Olonne (21 anni e 9 mesi)
2. Anglet (21 anni e 5 mesi)
3. Saint-Malo (20 anni e 5 mesi)
4. Saint-Germain-en-Laye (20 anni e 2 mesi)
5. Annecy (20 anni)
6. Bayonne (19 anni e 10 mesi)
7. La Rochelle (19 anni e 7 mesi)
8. Versailles (18 anni e 9 mesi)
9. Ajaccio (18 anni e 7 mesi)
10. Vannes (18 anni e 6 mesi)

In queste città è molto meglio essere inquilini, perché il proprietario aspetterà molto prima di rientrare dall’investimenti