Dove gli affitti stanno esplodendo, e dove stanno precipitando

In tutte le città che presentano una situazione di  bolla immobiliare, i prezzi medi degli affitti sono aumentati del 5% dalla metà del 2022 in termini reali, mentre i prezzi delle case corretti per l’inflazione sono scesi del 15%.

Ciò ha contribuito a ridurre il rischio di bolla negli ultimi due anni. In questo modo, l’aumento dei prezzi degli affitti riflette una domanda fondamentale, come la crescita della popolazione, piuttosto che la speculazione che spinge al rialzo i prezzi delle case. L’aumento dei redditi nelle varie città ha un effetto simile nel ridurre il rischio di bolla.

Questo grafico, realizzato da Dorothy Neufeld di Visual Capitalist, mostra la variazione annuale dei costi di affitto reali nei mercati in bolla, sulla base dei dati del Global Real Estate Bubble Index 2024 di UBS.

I costi degli affitti si impennano nei principali mercati in bolla

Sebbene gli affitti reali siano aumentati in misura modesta in tutte le città in bolla, la tabella seguente mostra che alcune città registrano una domanda molto più elevata:
*Dati di Parigi relativi al 1° trimestre 2023 – 1° trimestre 2024.

Dal 2020, gli affitti reali a Dubai sono aumentati del 60%, superando l’aumento del 40% dei prezzi reali delle case.

Questa crescita riflette il boom demografico, con 400.000 persone che si sono trasferite in città negli ultimi quattro anni. Entro il 2040, si prevede che la popolazione di Dubai crescerà da 3,8 milioni a 5,8 milioni. Oggi, l’occupazione degli uffici nell’hub finanziario raggiunge il 91%, superando molti centri globali.

Allo stesso modo, Madrid ha visto crescere i prezzi medi degli affitti. L’aumento dei costi degli affitti a Madrid ha portato migliaia di manifestanti a scendere in piazza, poiché nell’ultimo anno gli affitti reali sono aumentati a un tasso quasi triplo rispetto ai prezzi reali delle case.  A Milano  gli aumenti sono vissuti con molti mugugni.

A Singapore, invece, gli affitti reali sono scesi di quasi il 7%, in seguito agli sforzi del governo per frenare la domanda straniera. Questo cambiamento è in controtendenza rispetto ai cinque anni precedenti, quando i prezzi degli affitti superavano il mercato immobiliare a causa dell’espansione della popolazione e dei ritardi nella costruzione di abitazioni. In passato città come Signapore e Sydney avevano avuto aumenti abnormi degli affitti proprio per la domanda proveniente, ad esempio, dalla Cina.

Da un punto di vista regionale, le bolle di sapone del Nord America hanno registrato la maggior parte dei cali dei prezzi medi degli affitti reali. In testa a queste diminuzioni ci sono Los Angeles (-4,0%), Toronto (-2,8%) e Miami (-2,8%), che si collocano tra le prime cinque città a rischio bolla nel 2024.