Crisi immobiliare: le prime banche tedesche iniziano a scricchiolare

Non penserete mica che la crisi del sistema bancario legata agli immobili commerciali e agli uffici ccolpisca solo negli USA? Sia la Banca Centrale Europea (BCE) che l’agenzia di rating Moody’s hanno espresso notevoli preoccupazioni sulla stabilità del settore immobiliare commerciale in Europa.

Nella sua ultima Financial Stability Review pubblicata a novembre, la BCE ha evidenziato una persistente diminuzione dei prezzi degli immobili commerciali, esacerbata da un mercato stagnante effetto anche di un’economia depressa e che non cresce, anche proprio per le politiche della stessa banca centrale.

La BCE ha anche descritto un preoccupante calo dell’attività di transazione all’interno dei mercati immobiliari commerciali, che ha registrato un drastico calo del 47% nella prima metà del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022.

Inoltre, la Banca Centrale Europea ha messo in guardia sulla possibilità che si verifichino problemi di capacità di rimborso a causa di un mix dannoso di aumento dei costi di finanziamento e diminuzione dei redditi da locazione.

Moody’s, in un avviso dell’agosto 2023, ha individuato diversi fattori critici che aggravano le sfide del settore, molti dei quali riprendono i problemi affrontati dal mercato statunitense, come i cambiamenti secolari nella domanda di immobili per uffici, guidati dall’adozione di modelli di lavoro ibridi e dall’inasprimento delle normative ambientali.

La prima banca tedesca inizia a tremare

In mezzo a questi sviluppi, l’attenzione si sposta sulle banche più esposte: le azioni di Deutsche Pfandbriefbank (PBB) sono scese in caduta libera dall’inizio dell’anno e la discesa è accelerata dopo che mercoledì scorso ha subito un taglio rating creditizio a causa delle preoccupazioni sull’esposizione del prestatore al settore immobiliare commerciale. Basta vedere il grafico sottostante per comprendere quanto la situazione sia seria, anche perché il calo da inizio gennaio è stato del 46%:

La scorsa settimana la banca, che è uno dei maggiori finanziatori immobiliari della Germania, ha cercato di rassicurare gli investitori sul fatto che dispone di fondi sufficienti per far fronte al crollo immobiliare che ha gettato un’ombra su numerosi istituti di credito.

L’agenzia di rating S&P ha tagliato il rating di PBB a BBB-/A-3 da BBB/A-2 nella tarda serata di mercoledì con un outlook negativo, e questo ha accelerato la caduta del titolo. 

“L’outlook negativo riflette la nostra opinione che la debolezza dei mercati (immobiliari commerciali), in particolare negli Stati Uniti, potrebbe aumentare il costo del rischio nel portafoglio di prestiti altamente concentrato di PBB”, ha dichiarato S&P.

La banca ha annunciato accantonamenti per rischi per un totale compreso tra 210 e 215 milioni di euro, attribuiti alla “persistente debolezza dei mercati immobiliari”, che la banca ha descritto come “la più grande crisi immobiliare dalla crisi finanziaria”. Il problema è che non è detto che la crisi prosegua e che quindi questi accantonamenti siano, alla fine, insufficienti.

Negli ultimi quattro giorni le azioni di PBB sono scese del 17% e il suo bond subordinato è sceso sotto i 40 centesimi di dollaro. Questa flessione, per quanto grave, è stata in qualche modo mitigata dalla relativamente modesta capitalizzazione di mercato di PBB, pari a 628 milioni di euro.