Africa: la terra promessa degli investimenti immobiliari

Con la popolazione africana che dovrebbe raddoppiare entro il 2050, i Paesi stanno progettando nuove città per ospitare l’aumento dell’attività industriale e della popolazione urbana e per affrontare i limiti di molte megalopoli del continente.

Come sottolinea l’Oxford Business Group i nuovi sviluppi urbani in tutto il mondo stanno lavorando per affrontare le questioni relative alla crescita della popolazione, alla sostenibilità e alla resilienza economica. Nel 2015 l’Egitto ha annunciato la costruzione di una nuova capitale. Oltre agli uffici amministrativi, la Nuova capitale amministrativa dovrebbe ospitare uno stadio, vari edifici religiosi, un parco a tema e altro ancora. Una volta completata, si prevede che la città ospiterà circa 5 milioni di residenti, nella speranza di decongestionare il Cairo. Mentre la costruzione era ancora in corso, a maggio 2023 circa 14 ministeri governativi si erano trasferiti nella capitale. Il Paese prevede di costruire circa 20 nuove città per 30 milioni di persone nel prossimo decennio.

L’Africa ha una storia di progetti di sviluppo urbano e molte città del continente – come Abuja in Nigeria e Yamoussoukro in Costa d’Avorio – sono state costruite o ampliate poco dopo la decolonizzazione per scopi economici o amministrativi. Poiché si prevede che gli africani costituiranno il 40% della popolazione globale entro il 2050, questi nuovi centri urbani contribuiranno a ospitare le generazioni future, oltre a spingere gli investimenti e le attività economiche verso nuove località.

Nuovi sviluppi urbani

Il boom edilizio dell’Africa si riflette nell’afflusso di investimenti diretti esteri (IDE), con un aumento dei livelli di IDE nel continente da 39 miliardi di dollari nel 2020 a 97 miliardi di dollari nel 2021 – un incremento del 147%. Poiché sono i privati a guidare gran parte dello sviluppo urbano del continente, la creazione di zone economiche speciali (ZES) con agevolazioni fiscali e concessioni di diritti fondiari ha ulteriormente incentivato gli investimenti. La Tatu City del Kenya, la cui costruzione è iniziata nel 2016, rappresenta la prima ZES operativa del Paese e ospita 60 aziende attratte da incentivi quali basse imposte societarie ed esenzioni sui dazi d’importazione.

In alcune aree stanno sorgendo nuove città per ospitare un ecosistema tecnologico in espansione, dal momento che le start-up africane attirano una maggiore attenzione e finanziamenti internazionali e le aziende tecnologiche globali cercano di stabilire uffici nella regione. Conosciute come “charter cities”, queste aree offrono sia le infrastrutture per sostenere le operazioni commerciali sia le opportunità educative per fornire una forza lavoro formata localmente.
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Situata nella zona franca di Lekki, fuori Lagos, Itana – precedentemente nota come Talent City – rappresenta gli sforzi dell’imprenditore nigeriano Iyinoluwa Aboyeji per creare un’infrastruttura fisica a supporto del lavoro digitale a distanza in Nigeria. Oltre a spazi di lavoro, connettività internet migliorata ed elettricità affidabile, la struttura offre residenze digitali, incentivi fiscali e proprietà straniera al 100% per incoraggiare gli imprenditori ad aprire un’attività.

Nkwashi, in Zambia, situato fuori dalla capitale Lusaka, mira a ospitare circa 300.000 residenti ed è sostenuto dall’azienda africana Thebe Investment Management. Lo sviluppo è incentrato su una nuova università scientifica e tecnologica con l’obiettivo di formare talenti locali che possano lavorare in remoto o presso le filiali locali di start-up tecnologiche africane o di aziende globali.

Nel frattempo, Konza Technopolis, situata a circa 64 km a sud di Nairobi, è un progetto chiave della Vision 2030 del Kenya, sotto la supervisione del Ministero dell’Informazione, delle Comunicazioni e dell’Economia digitale. Il sito di 5000 acri dovrebbe includere infrastrutture per sostenere il settore dei servizi informatici in espansione nel Paese, oltre ad attività manifatturiere leggere e un’università, con alloggi a prezzi accessibili sia per i dipendenti che per gli studenti.

La diversificazione economica è uno stimolo importante per i nuovi sviluppi urbani. Un’altra città satellite pianificata in Nigeria, Enyimba Economic City, nel sud-est, si rivolge a una varietà di settori, dagli idrocarburi alla logistica all’intrattenimento. La città dovrebbe generare 600.000 posti di lavoro e ospitare fino a 1,5 milioni di residenti, con la prima delle sei fasi di costruzione in corso all’inizio del 2023.

Città secondarie

Oltre ai nuovi siti destinati a guidare l’espansione economica, le città secondarie presentano interessanti opportunità di investimento, in quanto i governi cercano di alleviare i problemi abitativi e le carenze infrastrutturali delle megalopoli consolidate.
Il tratto costiero di circa 1000 km in Africa occidentale, da Abidjan in Costa d’Avorio a Lagos in Nigeria, dovrebbe ospitare circa 51 milioni di persone entro il 2035, di cui quasi 25 milioni nell’area metropolitana di Lagos. Una crescita demografica sostenuta potrebbe renderla la più grande zona densamente urbanizzata della Terra entro il 2100.

Se da un lato la concentrazione di ricchezza e popolazione nelle megalopoli può rappresentare un rischio per la stabilità economica, dall’altro le città con una popolazione compresa tra 100.000 e 1 milione di persone sono destinate a svolgere un ruolo sempre più importante nel migliorare le prospettive economiche del continente, alleviando al tempo stesso le tensioni sulle megalopoli e fornendo alloggi agli immigrati dalle zone rurali man mano che i Paesi si urbanizzano.

È probabile che queste città assorbano due terzi della futura crescita della popolazione urbana del continente.

Nel maggio 2022 la città di Kisumu, in Kenya, ha ospitato il nono Summit Africities, incentrato sul modo in cui le città intermedie possono contribuire all’attuazione dell’Agenda 2030 delle Nazioni Unite e dell’Agenda 2063 dell’Unione Africana, che mirano rispettivamente allo sviluppo sostenibile a livello globale e continentale. Durante la pandemia di Covid-19, il Kenya ha migliorato l’approvvigionamento idrico, le infrastrutture di mercato e gli spazi verdi a Kisumu, nell’ambito di un più ampio programma di investimenti in 70 città secondarie del Paese.

Nello stesso mese il governo del Malawi ha lanciato il Piano per le città secondarie, che mira a guidare lo sviluppo di otto città, nell’ambito di una spinta a sostenere una distribuzione più equa della ricchezza e a creare nuove opportunità economiche.

Ruanda, Senegal e Uganda sono tra gli altri Paesi africani che hanno in programma la costruzione di città secondarie per far fronte alla crescita demografica ed economica dei prossimi anni. L’Etiopia, invece, ha investito 35 milioni di dollari per preparare 18 città alla crescita, con il sostegno del Marron Institute della New York University.

La scorsa settimana l’Unione Africana e la società di investimenti globale Temasek Holdings hanno annunciato un piano per la costruzione di ben 123 nuove città in tutto il continente nei prossimi due decenni. Sviluppato dalla società di sviluppo urbano Africa123, con sede in Sudafrica, il piano prevede forniture idriche ed energetiche sostenibili, oltre a infrastrutture sanitarie, educative ed economiche, e richiede investimenti per circa 150 miliardi di dollari.

Africa123 ha già avviato un programma pilota in Ghana, con terreni assicurati per tre insediamenti che dovrebbero ospitare fino a 3 milioni di residenti in 800.000 unità abitative. Il progetto mira a risolvere la potenziale carenza di alloggi dovuta alla crescita demografica del continente. Nel 2022, infatti, il continente ha registrato una carenza di 51 milioni di unità abitative e si prevede che entro il 2063 dovrà provvedere a 150 milioni di famiglie.

Quindi l’Africa è il futuro dell’investimento immobiliare, ma questo proviene quasi completamente da investmenti esterni

Questa dipendenza viene a porre dei problemi di carattere politico ed economico. Politicamente può porre una dipendenza dai paesi che maggiormente sono creditori degli investimenti legati a questo sviluppo. Economicamente può portare a sovra investimenti non ancora sopportabili per la crescita economica del paese, con come conseguenza una successiva crisi immobiliare e la caduta del valore degli investimenti stessi all’esplosione della bolla.