USA: crollo prezzi appartamenti con cali fino al 27%. Siamo alla crisi immobiliare?

Se finora i ribassi del mercato immobiliare americano avevano toccato principalmente le case unifamiliari, ora anche il segmento dei condomini nei centri cittadini non è più immune dal fenomeno, e , anche in questo caso, siamo di fronte a un effetto della mancata riduzione dei tassi d’interesse. Un nuovo rapporto di Wolf Richter, evidenzia un calo significativo dei prezzi in ben 25 città di grandi dimensioni, con flessioni che vanno dal 12% al 27% rispetto ai picchi del 2022-2024. 

L’analisi, basata sull’indice Zillow Home Value Index (ZHVI), offre uno spaccato del “condo bust“, lo scoppio della bolla dei condomini. Sebbene le città più piccole come Killeen, in Texas, abbiano registrato crolli ancora più drammatici (con un -40% che ha annullato un’intera impennata post-pandemica), l’attenzione si concentra sui mercati maggiori, dove l’impatto di questo fenomeno è più rilevante a livello macroeconomico.

Quali sono le città più colpite? La top 5 dei ribassi La classifica del tracollo dei prezzi è dominata da città che avevano visto un’esplosione dei valori negli anni della “Moneta Gratis” (2020-2022). Le flessioni più marcate si sono registrate in:

• Oakland, CA: -27% dal picco di maggio 2022. I prezzi hanno toccato i livelli di quasi un decennio fa, con un calo mensile che sfiora il “free-fall”. Non è che la caduta nella qualità dell’ordine pubblico abbia influito in qualche modo?
• Cape Coral, FL: -27% dal picco di luglio 2022. Nonostante il rapido calo, si è recuperato solo un terzo dell’impennata post-pandemica, segno della precedente euforia.
• Austin, TX: -25% dal picco di luglio 2022. Anche in una delle città a più rapida crescita, i prezzi sono tornati ai livelli del 2021. Probabilmente il boom era stato eccessivo.
• St. Petersburg, FL: -24% dal picco di ottobre 2022, con crolli mensili che si susseguono in maniera preoccupante.
• Fort Myers, FL: -21% dal picco.

L’analisi evidenzia come molte di queste città, come Phoenix e Orlando, siano entrate a far parte della lista proprio grazie ai crolli di agosto, raggiungendo la soglia minima di ribasso del 12%. Persino mercati che hanno toccato il picco più tardi, come Arlington, in Texas (a giugno 2024), mostrano già un calo del 14%.

Una bolla da “FOMO-mania”

La causa di questa improvvisa correzione è chiara: l’era del denaro a costo zero è finita, e gli interessi pesano. Dal 2020 a metà 2022, in molte di queste città i prezzi dei condomini erano letteralmente esplosi, con aumenti che superavano il 50%, 60% o persino il 70% in soli due anni e mezzo. Un’euforia alimentata dalla FOMO (Fear of Missing Out, la paura di perdere l’occasione) e dalla smania degli investitori che, con tassi a zero, vedevano l’immobiliare come l’unico porto sicuro.

Ora che la musica è cambiata e il denaro non è più gratuito, le bolle si stanno sgonfiando. L’analisi di Richter mostra che, su base mensile, 22 delle 25 città hanno registrato cali tra luglio e agosto, con punte negative a Cape Coral e St. Petersburg (-1.9%). Su base annua, ben 23 città su 25 sono in territorio negativo, con flessioni che superano il 15% in alcune località della Florida.

Questo crollo non è solo una correzione fisiologica, ma la visualizzazione di una bolla che sta deflando. Dopotutto, in molte di queste città i prezzi erano saliti a livelli incredibili nel decennio precedente, con incrementi del 200%, 300% o persino 350%, prima del boom post-pandemico. La realtà, alla fine, bussa sempre alla porta.

Negli USA i mutui seguono l’immobile, non la persona. Se il calo di valore fosse tale da rendere il valore del mutuo superiore a quello dell’immobile, avremmo un’ondata di default che metterebbe in crisi il sistema bancario americano, esattamente come è accaduto nel 2007-2008. Questo sarebbe un bel problema.

Condominio a Oakland

Domande e risposte rapide per i lettori

1. Perché i prezzi dei condomini scendono proprio adesso? Il crollo dei prezzi è la diretta conseguenza della fine dell’era del denaro a costo zero. Durante la pandemia, con tassi di interesse vicini allo zero, si è creata una bolla speculativa alimentata dalla paura di perdere l’occasione (FOMO). Ora che la Fed ha alzato i tassi per combattere l’inflazione, il costo del denaro è salito, rendendo i mutui più cari e raffreddando drasticamente la domanda, specialmente in mercati che avevano visto un’espansione insostenibile.

2. Qual è la differenza tra questo crollo e quelli passati? A differenza di crisi più estese che hanno coinvolto tutto il mercato immobiliare, questa fase sembra concentrarsi sui mercati che avevano registrato una crescita esponenziale e speculativa. Si tratta di una correzione mirata, che sta riportando i prezzi a livelli più sostenibili dopo un periodo di euforia irrazionale. La caduta dei prezzi, in molti casi, sta semplicemente annullando i guadagni eccessivi degli ultimi anni.

3. Questo calo riguarda solo i condomini? No. Sebbene l’articolo si concentri sui condomini, il fenomeno è parte di una più ampia correzione del mercato immobiliare statunitense, che sta colpendo anche le case unifamiliari. Tuttavia, la bolla sui condomini, alimentata in molti casi da investitori e meno da acquirenti di prima casa, ha avuto un effetto più drammatico e visibile, rendendo questo segmento un indicatore particolarmente sensibile della fine del ciclo della “moneta gratis”. Questo potrebbe essere l’anticamea a una crisi del sistema creditizio ben più profonda.