Spagna: una bolla immobiliare spaventa la BCE. Sarà questo a fermare il taglio dei tassi?

Mentre tutti guardano con trepidazione alle prossime mosse della Banca Centrale Europea sui tassi di interesse, un fantasma del passato torna ad agitare le notti di Francoforte: la bolla immobiliare spagnola. L’ultimo rapporto della BCE è più di un semplice campanello d’allarme: è una sirena che suona forte e chiaro. Nel primo trimestre del 2025, la sopravvalutazione del mercato immobiliare iberico ha raggiunto il 14,3%, un livello che non solo si distacca nettamente dalla media dell’Eurozona (ferma al 10%), ma che ha registrato un’accelerazione preoccupante.

Il balzo di tre punti percentuali in un solo trimestre è il più grande mai registrato nella serie storica, se escludiamo le anomalie statistiche del periodo Covid. Un segnale che la situazione sta sfuggendo di mano, con prezzi che galoppano a un ritmo che ricorda pericolosamente i tempi che precedettero la grande crisi del 2008.

La dura realtà: case inaccessibili e salari al palo

La sovravvalutazione del patrimonio immobiliare non è solo una questione di numeri, ma un problema che si ripercuote sulla pelle delle famiglie spagnole. L’accesso a un bene primario come la casa è diventato un lusso per molti, specialmente per i giovani. I dati della Banca dei Regolamenti Internazionali (BRI) sono impietosi: dal 2013 al primo trimestre 2025, i prezzi delle case in Spagna sono aumentati del 45% in termini reali (cioè al netto dell’inflazione). Nello stesso periodo, i salari reali sono rimasti sostanzialmente fermi.

Il risultato? Secondo la Banca di Spagna, per acquistare un’abitazione oggi servono in media 7,8 anni di reddito familiare lordo. Una soglia che rende il sogno della proprietà un miraggio sempre più lontano.

La domanda continua a superare di gran lunga un’offerta che, nonostante timidi segnali di ripresa, rimane cronicamente insufficiente. Si stima un deficit accumulato di oltre 500.000 abitazioni dal 2021. Questo squilibrio alimenta una corsa al rialzo dei prezzi che non accenna a fermarsi, come confermato da diversi indicatori:

• Idealista: +15,3% su base annua nel terzo trimestre.
• INE (Istituto di Statistica Spagnolo): +12,7% su base annua nel secondo trimestre.
• Ministero dell’Edilizia Abitativa: +10,4% su base annua nel secondo trimestre.
• Gesvalt: +13,8% nel terzo trimestre.

Le regioni più “calde”, dove la sopravvalutazione è più evidente, sono le Isole Baleari e la Comunità di Madrid.

È una bolla come quella del 2008? Non proprio, ma…

Prima di cedere al panico, è giusto sottolineare che il contesto attuale presenta differenze sostanziali rispetto alla crisi del 2008. Gli analisti, da CaixaBank a Oxford Economics, sono concordi su tre punti chiave che distinguono la situazione odierna:

Le previsioni per il futuro non lasciano spazio a dubbi: CaixaBank stima una crescita dei prezzi del 10% nel 2025 e del 6,3% nel 2026. Oxford Economics è sulla stessa linea, con un +11% quest’anno e un +6% il prossimo, il mercato immobiliare in maggior crescita d’Europa. 

La BCE si trova quindi in una posizione scomoda: tagliare i tassi per sostenere un’economia europea a tratti stagnante potrebbe significare gettare benzina sul fuoco del mercato spagnolo. Una dinamica che, sebbene diversa da quella del 2008, inizia a fare decisamente paura e potrebbe costringere Francoforte a una riflessione molto più attenta sulle proprie mosse monetarie, per non gonfiare ulteriormente il mercato.

Domande e Risposte per il Lettore

1) Perché una bolla immobiliare in Spagna dovrebbe preoccupare la Banca Centrale Europea e, di conseguenza, anche me in Italia?

La BCE ha il compito di garantire la stabilità dei prezzi e la stabilità finanziaria per tutta l’Eurozona. Una bolla immobiliare in un grande paese come la Spagna rappresenta un rischio sistemico. Se la bolla dovesse scoppiare, potrebbe innescare una crisi bancaria e una recessione in Spagna, con effetti a catena su tutta l’economia europea, Italia compresa. Inoltre, per contrastare questo surriscaldamento, la BCE potrebbe essere costretta a mantenere i tassi di interesse più alti del previsto, o a ritardarne il taglio, con un impatto diretto sui mutui e sui prestiti per famiglie e imprese in tutta l’area euro.

2) Quali sono le principali differenze tra la situazione attuale e la grande crisi immobiliare del 2008?

Le differenze sono tre e sono fondamentali. Primo, nel 2008 c’era un enorme eccesso di offerta di case invendute, mentre oggi c’è una grave carenza. Secondo, le banche sono molto meno esposte al settore delle costruzioni (credito pari al 5% del PIL oggi, contro oltre il 40% allora). Terzo, le famiglie spagnole sono molto meno indebitate (debito al 42,5% del PIL, contro l’80% del 2010). Questo significa che il rischio di un crollo sistemico innescato dal credito è più basso, ma il problema sociale dell’inaccessibilità abitativa è forse anche più grave.

3) Cosa si intende esattamente con “sopravvalutazione del 14,3%”?

Significa che, secondo i modelli economici della BCE, il prezzo medio delle case in Spagna è del 14,3% più alto rispetto al suo valore “di equilibrio”. Questo valore teorico viene calcolato sulla base dei cosiddetti “fondamentali” dell’economia, come il reddito pro capite delle famiglie, il costo degli affitti e i tassi di interesse reali. Quando i prezzi si discostano così tanto e così velocemente da questi fondamentali, significa che sono spinti più dalla speculazione e dall’eccesso di domanda che dal valore reale del bene, aumentando il rischio di una brusca e dolorosa correzione futura.