Spagna: la “protezione” degli inquilini farà esplodere una enorme crisi degli affitti nel 2026. Sarà una tregedia annunciata?

Il mercato degli affitti spagnolo è in “dissanguamento“. L’espressione, forte ma chiara, arriva da María Matos, responsabile della ricerca di Fotocasa, che descrive così la situazione del settore residenziale in Spagna. La diagnosi è impietosa: il mercato sta vivendo una tensione massima e il peggio deve ancora arrivare. L’anno cerchiato in rosso è il 2026.

Il problema, secondo l’analisi, nascerà dalla scadenza di molti contratti di locazione firmati in Spagna sotto l’egida della Legge sulle Locazioni Urbane (LAU) del 2019 e rinnovati nel periodo pandemico (2021). Cosa accadrà a quel punto?

Fotocasa ha chiesto ai proprietari le loro intenzioni: il 43% ha risposto che ritirerà i propri immobili dal mercato degli affitti a lungo termine.

Questo esodo di massa non significa che le case resteranno vuote. Significa che migreranno verso lidi contrattualmente meno rischiosi per i proprietari. L’analisi di Fotocasa stima la seguente ripartizione:

• 16% diventerà affitto stagionale.
• 11% diventerà affitto turistico.
• 6% sarà destinato all’affitto di singole camere.
• 10% resterà fermo.

Il risultato, come nota Matos, è un “mercato sanguinante, con un turnover minimo e una concorrenza spietata per ogni casa disponibile”.

La “cura” che ha aggravato la malattia

Ma com’è possibile che un mercato arrivi a questo punto? La direzione di Fotocasa punta il dito direttamente sull’intervento del governo nel mercato, definendolo un “errore diagnostico”.

“Non è possibile proteggere solo il gruppo vulnerabile (gli inquilini) senza offrire garanzie a chi fa l’offerta (i proprietari)”, sottolinea Matos.

Il punto tecnico è semplice: il 90% del mercato degli affitti spagnolo è costituito da proprietari privati, non da grandi fondi. Questi piccoli proprietari, di fronte a “misure punitive e limiti di prezzo”, si sentono scoraggiati. Cercano di tutelarsi da mancati pagamenti, danni o, incubo moderno, l’occupazione illegale.

“Abbiamo bisogno di politiche che incentivino, non puniscano”, ribadisce Matos. “Se continuiamo a intervenire senza capire come funziona il mercato, non otterremo altro che ridurlo”. Invece in Spagna vi è stato il massimo di dirigismo, con divieti di affitti turistici, equo canone a palla e limiti agli sfratti, senza capire

Gli esempi internazionali (Berlino, Parigi, Stoccolma) e persino locali (Catalogna) vengono citati come prova: dove i prezzi sono stati limitati, l’offerta di contratti è crollata. A Barcellona, l’offerta è scesa del 10% in un anno. Eppure questo semplice fattore economico non viene compreso.

Barcellona, una delle citàà peggiori per gli affitti in Spagna

Le conseguenze: meno investimenti, qualità peggiore

L’incertezza generata dalla regolamentazione ha un effetto immediato sugli investimenti. L’intenzione di acquistare case per affittarle (un motore chiave dell’offerta) è crollata:

Come mai un’inversione di rotta così rapida? Semplice:   “mancanza di fiducia e di certezza del diritto”.

Nel frattempo, il mercato si adatta per aggirare i paletti: gli affitti stagionali sono aumentati del 40% e quelli turistici del 55%. E se il governo, come pare stia valutando, decidesse di estendere i limiti anche a questi? “Ripetere gli stessi errori”, taglia corto Matos.

Persino i fondi istituzionali, fondamentali per le nuove costruzioni destinate all’affitto (build-to-rent), stanno “fuggendo da un mercato regolato da misure obbligatorie anziché da incentivi”. Nessuno vuole perdere soldi. Il risultato sarà semplice: l’offerta si ridurrà sino al punto in cui gli affitti, in seso monetario, ma anche come rischio, saranno ad un livello tale da soddisfare gli investitori.

La cura: fare l’esatto contrario di quanto faccia il governo: ridurre i costi impropri degli affitti e liberalizzare i canoni. In questo modo l’impatto sugli affitti reali sarà minimo.

Il paradosso dell’inquilino

E l’inquilino? La persona che la legge voleva “proteggere” è la vittima finale.

Si trova ad affrontare “provini sempre più impossibili” per una casa e prezzi esorbitanti. L’analisi rivela un dato drammatico: la quota dello stipendio medio destinato al pagamento dell’affitto mensile in Spagna è ora pari al 47%. Per acquistare, servirebbero “sette anni del suo intero stipendio”.

Questo squilibrio, definito “senza precedenti”, sta producendo un cambiamento sociale: il ritorno del “desiderio di possedere una casa”. Non per scelta ideologica, ma perché, come conclude Matos, “l’affitto non è più una soluzione abitativa praticabile per molti”. In un certo senso, la legge per proteggere gli affittuari sta uccidendo l’affitto stesso. Però senza nuove costruzioni questo resterà un sogno per molti.

Bilbao

Domande e risposte

Perché i proprietari spagnoli stanno togliendo le case dal mercato degli affitti? La causa principale è l’incertezza legale e le misure governative, come i limiti ai prezzi introdotti dalla nuova Legge sull’Edilizia Abitativa. I proprietari (al 90% privati) si sentono “scoraggiati” da misure punitive e poco tutelati in caso di mancati pagamenti o occupazione. Invece di rischiare in un mercato iper-regolamentato, preferiscono spostare l’immobile su affitti stagionali o turistici, meno vincolati, o addirittura vendere.

Ma questa legge non doveva aiutare gli inquilini? Sulla carta, sì. L’obiettivo era proteggere la parte “vulnerabile” con tutele e tetti ai prezzi. Tuttavia, l’analisi di Fotocasa mostra un classico effetto collaterale: non offrendo garanzie anche ai proprietari, l’offerta di case a lungo termine è crollata. Questo ha peggiorato la vita degli inquilini. Ora c’è una “concorrenza spietata” per ogni casa, i prezzi per ciò che rimane sono altissimi (47% dello stipendio medio) e i proprietari sono costretti a “casting” sempre più selettivi per scegliere l’inquilino.

Qual è l’impatto sull’economia e sulla qualità delle case? L’impatto è duplice. Primo, gli investimenti crollano: l’intenzione di acquistare per affittare è scesa dal 13% al 10% in un anno e i fondi istituzionali fuggono. Secondo, la qualità del parco immobiliare è a rischio. In Spagna il 60% delle case avrà più di 60 anni nel prossimo decennio. Queste case necessitano di ristrutturazioni, ma la mancanza di incentivi e l’incertezza legale spingono i proprietari a non investire nel miglioramento degli immobili, lasciando sul mercato case spesso obsolete.

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