l sorpasso storico: negli USA i data center battono gli uffici. La transizione verso l’AI si scontra con il nodo energetico

Negli Stati Uniti si è appena consumato un sorpasso dal forte sapore simbolico per il nostro sistema produttivo. Secondo il rapporto sulle spese di costruzione pubblicato dal Census Bureau americano per il mese di dicembre, il valore dei data center in costruzione ha ufficialmente superato quello dei tradizionali uffici. Si tratta di un punto di flesso storico, che certifica un cambio di paradigma: in prospettiva, la spesa in conto capitale si sposta dai luoghi fisici del lavoro umano alle infrastrutture che ospitano i macchinari per la produttività automatizzata e le intelligenze artificiali.

Ecco qui il relativo grafico:

Investimenti in uffici generalisti (in blu) e in data center (in rosso), in milioni di dollari

Tuttavia, il cammino verso questo nuovo modello economico non è privo di ostacoli materiali. Sebbene il trend a lungo termine sia innegabile, i dati in tempo reale mostrano un mercato che deve fare i conti con i colli di bottiglia dell’economia reale. Secondo la società di consulenza immobiliare CBRE, la costruzione di nuovi data center negli USA è calata per la prima volta dal 2020. Alla fine del 2025, la capacità in fase di realizzazione è scesa a 5,99 gigawatt, rispetto ai 6,35 gigawatt della fine del 2024.

Il problema non risiede certo nella domanda, che rimane esplosiva , ma nell’offerta infrastrutturale: gli sviluppatori affrontano ritardi cronici nelle concessioni edilizie, nelle pratiche di zonizzazione e, soprattutto, nell’approvvigionamento elettrico. La differenza fondamentale tra la vecchia e la nuova economia è brutale nella sua semplicità: gli uffici richiedono una frazione minima dell’energia divorata da un centro dati di ultima generazione. Questo limite fisico sta ridisegnando la geografia degli investimenti negli Stati Uniti.

La nuova mappa dei data center e le dinamiche di mercato

I ritardi nei permessi e la necessità di enormi carichi di base energetici stanno spingendo lo sviluppo al di fuori delle aree tradizionali, verso mercati che offrono ancora terra disponibile e reti elettriche non sature:

• Frenata negli hub storici: I cantieri in corso hanno registrato un drastico calo del 29% in Northern Virginia (il più grande hub mondiale del settore), seguiti da una flessione del 15% a Hillsboro, in Oregon, e del 14% nella Silicon Valley.
• Boom nei mercati emergenti: I progetti sono letteralmente esplosi a Chicago (+169%) e nell’area di Dallas-Fort Worth (+15%). Nella seconda metà del 2025, Atlanta ha superato i 2 gigawatt di progetti in costruzione, scavalcando di fatto la Northern Virginia.
• Saturazione degli spazi: Nonostante i rallentamenti normativi, la “fame” di calcolo ha spinto il tasso di sfitto (vacancy rate) nei mercati primari al minimo storico dell’1,4% a fine anno, poiché i nuovi inquilini hanno assorbito la cifra record di 2,5 milioni di gigawatt nel 2025 (+38% su base annua).

L’impatto di queste megastrutture sui territori sta però mutando l’atteggiamento delle amministrazioni pubbliche e dei cittadini. L’entusiasmo iniziale per i benefici economici (e fiscali) dei grandi cantieri sta rapidamente lasciando il posto a una crescente preoccupazione per l’enorme consumo di risorse e per il conseguente impatto sulle bollette elettriche domestiche.

In Illinois, il governatore ha recentemente cercato di sospendere in via temporanea gli incentivi statali per i data center nel tentativo di arginare l’aumento vertiginoso dei costi dell’energia elettrica. Nel New Mexico, un nuovo sito targato Oracle (che aveva ottenuto pacchetti di incentivi fiscali) ha scatenato accese proteste popolari per il suo potenziale impatto ambientale. In Northern Virginia le tensioni sono tali che alcuni residenti stanno iniziando a trasferirsi altrove, in fuga da quello che è diventato un gigantesco e rumoroso distretto di server.

Si tratta di crisi di crescita che il settore dovrà superare. Fino a quando non verranno autorizzate reti di alimentazione private e finché i piccoli reattori nucleari modulari (SMR) non diventeranno una realtà diffusa per garantire energia stabile e indipendente, lo sviluppo procederà a singhiozzo. Ciononostante, le stime di Morgan Stanley parlano chiaro: la rivoluzione dell’Intelligenza Artificiale richiederà circa 3 trilioni di dollari di investimenti in server e relative forniture energetiche. Le macchine avanzano , ma, per farlo, hanno un disperato bisogno della nostra vecchia e tangibile rete elettrica.

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