Immobiliare USA: siamo lontani dai massimi del 2022, e siamo ancora in calo

Penso che ne vdremo delle belle dagli USA. Il mercato immobiliare si trova di fronte a tassi ipotecari che sono tornati al vecchio range normale di circa il 7%, alla più bassa domanda di case esistenti dal 1995 in poi, in un contesto di rapido aumento dell’offerta immobiliare sul mercato,  e alla concorrenza aggressiva dei costruttori che hanno accumulato il più grande inventario in vendita di case unifamiliari già completate dal 2009, e che cercano di vendere queste case tagliando i prezzi e offrendo incentivi, tra cui l’abbattimento dei tassi ipotecari.

A differenza delle vendite di case esistenti, le vendite di case nuove hanno tenuto, e i costruttori, sacrificando i margini di profitto, hanno guadagnato grandi fette di mercato, ma questo non è senza conseguenze, soprattutto per le case esistenti che entrano sul mercato.

In generale,  i prezzi delle case non si muovono allo stesso modo in tutti i mercati. Concentriamoci dove c’è il maggior numero di immobili,  cioè quelle che negli USA si chiamano “Aree statistiche metropolitane” (MSA) composte da più contee, alcune delle quali si estendono su porzioni di diversi Stati, spesso raggruppando diverse grandi città e molti sobborghi, città più piccole e comunità di provincia.  Ognuno di questi mercati si muove al proprio ritmo.

Ed ora veniamo al bello: nella maggior parte di questi mercati, i prezzi sono calati bruscamente rispetto ai picchi della metà del 2022; in altri, sono aumentati fino a poco tempo fa. Per essere più precisi i prezzi sono calati in 21 delle 33 aree metropolitane.ò 

In alcuni mercati, i prezzi delle case non presentano alcuna stagionalità, ma solo picchi e cali che si verificano in diversi periodi dell’anno. In altri mercati, invece, i prezzi delle case presentano una netta stagionalità. Le variazioni stagionali dei prezzi devono verificarsi in modo simile negli stessi mesi ogni anno, altrimenti non sono stagionali.

Calo dei prezzi rispetto al mese precedente: I prezzi delle case unifamiliari, dei condomini e delle cooperative sono diminuiti a dicembre rispetto a novembre in 30 delle 33 grandi metropoli presenti nel nostro elenco. Nelle restanti 3 metropoli i prezzi sono rimasti invariati rispetto a ottobre (Washington D.C., San Jose e Salt Lake City).

Per area statistica metropolitana (MSA), i principali ribassi dei prezzi da un mese all’altro sono stati pari o superiori a -0,4% sono state le seguenti:

1. Tampa, FL: -0.9%
2. Austin, TX: -0.8%
3. Tucson, AZ: -0.7%
4. Atlanta, GA: -0.7%
5. Dallas, TX: -0.6%
6. Milwaukee, WI: -0.6%
7. Orlando, FL: -0.6%
8. San Antonio, TX: -0.5%
9. Phoenix, AZ: -0.5%
10. Boston, MA: -0.5%
11. Miami, FL: -0.4%
12. Raleigh, NC: -0.4%
13. Denver, CO: -0.4%
14. Charlotte, NC: -0.4%
15. San Francisco, CA: -0.4%
16. Sacramento, CA: -0.4%

21 metropoli su 33 sono in calo rispetto ai picchi del 2022: In 21 delle 33 MSA, i prezzi delle case sono diminuiti rispetto ai rispettivi picchi della metà del 2022, con due di esse in calo a due cifre: le metropoli di Austin (-22,6%) e San Francisco (-10,6); e due di esse in calo di circa il 9%: Phoenix (-9,2%) e San Antonio (-8,7%).

Nessun nuovo massimo a dicembre: Nessuna delle 33 MSA ha raggiunto un nuovo massimo a dicembre. Anche i prezzi nella metropolitana di New York sono scesi per il secondo mese, dopo un’enorme corsa ininterrotta  che sembrava riportare in alto i costi.

La combinazione di prezzi in ribasso e tassi d’interesse in rialzo rischia di portare un numero maggiore di proprietari ad essere insolventi, per necessità (non riescono a ripagare il mutuo, magari concluso nel 2022) o per conveniena (preferiscono lasciare alla banca un immobile che non vale più il prezzo che hanno pagato). Sinora le insolvenze USA hanno colpito soprattutto i CME, gli immobili commerciali, ma posso anche allargarsi a quelli residenziali. Allora sarebbe un bel problema.