Immobili: l’andamento dei prezzi globali fra 2021 e 2022, nominali e reali

Nei grafici sottostanti, Dorothy Neufeld di Visual Capitalist mostra la variazione dei prezzi degli immobili residenziali con i dati della Banca dei Regolamenti Internazionali (BRI) In inglese BSI, Bank of International Settlements, la banca centrale delle banche centrali. .

I prezzi delle abitazioni a livello globale sono aumentati in media del 6% all’anno in termini nominali, tra il quarto trimestre del 2021 e il quarto trimestre del 2022.

In termini reali, tenendo conto dell’inflazione, i prezzi sono scesi del 2%, per la prima volta in 12 anni. Nonostante l’impennata dei tassi di interesse e dei costi dei mutui, i mercati immobiliari sono rimasti notevolmente stabili. I prezzi reali rimangono del 7% al di sopra dei livelli pre-pandemia.

I seguenti dati della BRI riguardano la crescita nominale e reale dei prezzi delle case in 58 Paesi e regioni al quarto trimestre del 2022:

Qui sotto vediamo l’elenco dei paesi partendo da quelli con maggiore rivalutazione nominale a quelli con maggiore perdita nominale. Oltre a questo valore viene anche proposta la percentuale di rivalutazione reale.

1  🇹🇷 Türkiye                        167,9              51,0
2 🇷🇸 Serbia                             23,1                7,0
3 🇷🇺 Russia                            23,1               9,7
4 🇲🇰 Macedonia del Nord 20,6               1,0
5 🇮🇸 Islanda                           20,3               9,9
6 🇭🇷 Croazia                          17,3               3,6
7 🇪🇪 Estonia                           16,9              -3,0
8 🇮🇱 Israele                            16,8               11,0
9 🇭🇺 Ungheria                      16,5               -5,1
10 🇱🇹 Lituania                       16,0               -5,5
11 🇸🇮 Slovenia                        15,4                4,2
12 🇧🇬 Bulgaria                      13,4               -3,2
13 🇬🇷 Grecia                          12,2                3,7
14 🇵🇹 Portogallo                    11,3                1,3
15 🇬🇧 Regno Unito               10,0             -0,7
16 🇸🇰 Repubblica Slovacca   9,7              -4,8
17 🇦🇪 Emirati Arabi Uniti     9.6               2.9
18 🇵🇱 Polonia                          9,3             -6,9
19 🇱🇻 Lettonia                         9,1            -10,2
20 🇸🇬 Singapore                    8,6                1,9
21 🇮🇪 Irlanda                           8,6              -0,2
22 🇨🇱 Cile                                8,2              -3,0
23 🇯🇵 Giappone                      7,9                3,9
24 🇲🇽 Messico                       7,9               -0,1
25 🇵🇭 Filippine                      7,7               -0,2
26 🇺🇸 Stati Uniti                    7,1                 0,0
27 🇨🇿 Repubblica Ceca         6,9               -7,6
28 🇷🇴 Romania                      6,7               -7,5
29 🇲🇹 Malta                           6,3               -0,7
30 🇨🇾 Cipro                            6,3                -2,9
31 🇨🇴 Colombia                    6,3                -5,6
32 🇱🇺 Lussemburgo            5,6                 -0,5
33 🇪🇸 Spagna                        5,5                 -1,1
34 🇨🇭 Svizzera                     5,4                  2,4
35 🇳🇱 Paesi Bassi                5,4                 -5,3
36 🇦🇹 Austria                       5,2                  -4,8
37 🇫🇷 Francia                       4,8                 -1,2
38 🇧🇪 Belgio                         4,7                  -5,7
39 🇹🇭 Thailandia                4,7                  -1,1
40 🇿🇦 Sudafrica                   3,1                 -4,0
41 🇮🇳 India                          2,8                  -3,1
42 🇮🇹 Italia                           2,8                -8,0
43 🇳🇴 Norvegia                  2,6                 -3,8
44 🇮🇩 Indonesia                  2,0                -3,4
45 🇵🇪 Perù                            1,5                 -6,3
46 🇲🇾 Malesia                     1,2                 -2,6
47 🇰🇷 Corea del Sud          -0,1               -5,0
48 🇲🇦 Marocco                  -0,1               -7,7
49 🇧🇷 Brasile                      -0,1               -5,8
50 🇫🇮 Finlandia                  -2,3             -10,2
51 🇩🇰 Danimarca              -2,4             -10,6
52 🇦🇺 Australia                  -3,2             -10,2
53 🇩🇪 Germania                -3,6              -12,1
54 🇸🇪 Svezia                       -3,7              -13,7
55 🇨🇳 Cina                         -3,7                -5,4
56 🇨🇦 Canada                    -3,8               -9,8
57 🇳🇿 Nuova Zelanda     -10,4             -16,5
58 🇭🇰 Hong Kong SAR  -13,5              -15,1

I prezzi degli immobili in Turchia sono stati i più alti a livello globale, con un balzo di quasi il 168%, in mezzo a un’inflazione vertiginosa, ma si sono rivalutati anche dal punto di vista del valore reale. Un punto a favore della Erdoganomics??

La domanda di immobili è aumentata insieme al calo dei tassi di interesse. Il governo ha ridotto drasticamente i tassi di interesse dal 19% alla fine del 2021 all’8,5% per sostenere un’economia in fase di indebolimento.

Molti Paesi europei hanno registrato una crescita dei prezzi tra le più alte in termini nominali. Un mercato del lavoro forte e tassi d’interesse bassi hanno spinto i prezzi al rialzo, anche se i tassi ipotecari sono ampiamente raddoppiati in tutto il continente. Per quanto riguarda la crescita dei prezzi reali, la maggior parte dei Paesi si è trovata in territorio negativo, in particolare Svezia, Germania e Danimarca. Anche l’Italia ha visto una potente svalutazione a livello reale, a dimostrazione che con l’inflazione con cause esterne non c’è investimento che regga. 

I prezzi nominali delle abitazioni statunitensi sono cresciuti di poco più del 7%, mentre la crescita dei prezzi reali si è fermata allo 0%. I prezzi sono rimasti elevati a causa dell’offerta ostinatamente bassa di scorte. In effetti, i prezzi residenziali rimangono del 45% al di sopra dei livelli pre-pandemia.

Qual è l’impatto dei tassi di interesse sui mercati immobiliari?

I prezzi delle case a livello mondiale hanno registrato un boom durante la pandemia, quando le banche centrali hanno tagliato i tassi di interesse per sostenere le economie.

Ora i tassi sono tornati ai livelli visti prima della crisi finanziaria globale. In media, i tassi sono aumentati di quattro punti percentuali in molte delle principali economie. Circa tre quarti dei Paesi presenti nel dataset della BRI hanno registrato una crescita negativa dei prezzi reali delle case su base annua nel quarto trimestre del 2022.

I tassi di interesse hanno un forte impatto sui prezzi degli immobili. I dati incrociati mostrano che per ogni aumento di un punto percentuale dei tassi di interesse reali, il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni tende a diminuire di circa due punti percentuali.

Quando caleranno i prezzi delle abitazioni?

L’aumento dei tassi d’interesse statunitensi è stato contrastato dalla riluttanza dei proprietari di case a vendere per mantenere i bassi tassi ipotecari. Di conseguenza, le scorte rimangono basse e i prezzi alti. I proprietari di case non possono vendere e mantenere i loro bassi tassi ipotecari a meno che non soddisfino condizioni rigorose su una nuova proprietà.

Inoltre, diversi altri fattori influiscono sulla dinamica dei prezzi. I costi di costruzione, la crescita del reddito, la carenza di manodopera e l’aumento della popolazione giocano tutti un ruolo importante.

Con un mercato del lavoro forte che si protrarrà fino al 2023, la stabilità dei redditi potrebbe contribuire a frenare il calo dei prezzi. quindi l’analisi dovrebbe ampiarsi alla valutazione dell’andamento dei redditi delle famiglie. Dove cresceranno a livello reale, li cresceranno i valori immobiliari