Il sistema dei mutui anticipati cinesi che sta implodendo con lo sciopero dei debitori

Questa settimana il mercato immobiliare cinese è stato scosso dalla rabbia degli acquirenti di case che hanno minacciato di interrompere il pagamento dei mutui per i progetti incompiuti. Oltre l’85% delle case cinesi viene venduto in prevendita, rispetto al 50% circa del 2005; i mutui iniziano mesi o addirittura anni prima che gli edifici siano terminati. I progetti hanno subito un rallentamento solo a partire dal 2020, quando il mercato immobiliare cinese è entrato in una crisi prolungata e gli sviluppatori hanno iniziato ad avere difficoltà, e non consegnano gli immobili. Da qui lo sciopero dei debitori. 

Da mesi alcuni acquirenti in Cina si rifiutano di pagare i mutui per i progetti incompiuti, ma questa settimana la protesta si è trasformata in un movimento di gruppo. Una lista iniziata con soli 30 progetti è cresciuta fino a oltre 300 lo scorso fine settimana. In Cina i mutui non sono così comuni come in Occidente: Solo il 18% dei proprietari di casa ne ha uno, ed è più comune prendere in prestito denaro dalla famiglia allargata, che investe collettivamente in una proprietà.

Il movimento contro il sistema di prevendita mette a rischio pagamenti per 350 miliardi di dollari e le autorità cinesi si sono già mosse per censurarlo. La crisi continua ad alimentarsi da sola: mentre il flusso di cassa degli sviluppatori si prosciuga, un numero ancora maggiore di progetti viene sospeso, lasciando un numero sempre maggiore di consumatori arrabbiati e timorosi che non vengano mai completati. Le autorità si stanno ora affidando ai finanziatori per salvare i progetti e aiutare gli sviluppatori a rimanere a galla.

Ma perché la gente è disposta a pagare in anticipo per le case in Cina? Non c’è una lista d’attesa per le case, perché non c’è carenza di scorte; il tasso di case sfitte nelle principali città cinesi oscilla tra il 15 e il 25%. Il motivo per cui così tante case sono vuote è che molte persone acquistano solo come investimento. Con l’assenza di tasse sulla proprietà e i prezzi delle case in crescita da decenni, il settore immobiliare cinese è estremamente redditizio. Alcune prevendite sono state vendute prima ancora che le case fossero costruite.

Questa tendenza ha retto durante gli anni del boom economico in Cina; a questo punto ha meno senso economico, ma l’idea che i prezzi degli immobili possano sempre e solo salire esercita una forte presa sull’immaginario pubblico. Ma gli acquirenti di case erano essenzialmente disposti a essere il principale finanziatore del settore immobiliare quando tutti ne traevano profitto. Ora che il settore è in difficoltà, gli acquirenti non sono più disposti a pagare il conto. Il problema è che non è chiaro chi altro possa farlo.

Prima di quest’anno, circa il 50-70% dei fondi di prevendita dovevano essere depositati in conti vincolati controllati dal governo locale. (Ma il risultato è stata una diffusa collusione tra gli sviluppatori immobiliari e i funzionari locali, con i governi che a volte usavano il denaro per finanziare i propri progetti in cambio di favori per gli sviluppatori.

All’inizio di quest’anno, il governo centrale cinese ha allentato le regole, sia in risposta allo stato dell’industria edile in crisi,  sia per cercare di interrompere alcune di queste collusioni corruttive fra sviluppatori ed amministratori pubblici. Ma le modifiche non sono state sufficienti, così come non lo sono state le misure a pioggia, come i tagli ai tassi, che le autorità hanno perseguito a tutti i livelli. Le vendite di case sono crollate in aprile e maggio, con un calo del 59% rispetto all’anno precedente. I principali promotori immobiliari cinesi sono alla ricerca disperata di liquidità, così come i loro fornitori.

La Cina sta ora imparando il concetto di “too big to fail”, perché queste società sono troppo grosse per poter fallire, dato che la ricchezza della classe media urbana del Paese è investita in loro. Il settore immobiliare rappresenta circa il 30% del PIL cinese. Le misure di raffreddamento dei prezzi hanno continuato a fallire in parte perché i governi locali temevano il risultato che anche una piccola deflazione della bolla immobiliare avrebbe potuto avere e hanno dovuto affrontare le pressioni dell’opinione pubblica. Oggi i prezzi degli immobili cinesi stanno scendendo, ma la loro discesa è troppo lenta anche perché i governi locali spingono per mantenere il prezzo un po’ più elevato, per evitare una crisi interna e lo scontento di una classe media di proprietari che è l’ossatura del apese.

A un certo punto è possibile che il governo centrale prenda provvedimenti drastici, compresa la nazionalizzazione de facto di parti del settore immobiliare. Da un lato, la reazione naturale del presidente cinese Xi Jinping ogni volta che c’è un problema è quella di dare al governo un maggiore controllo. Ma anche questo probabilmente dovrà aspettare fino all’anno prossimo. L’energia del sistema partito-stato è attualmente dedicata al posizionamento interno del 20° Congresso Nazionale del Partito Comunista Cinese in autunno e al quasi certo terzo mandato di Xi.