Gruppo svedese SBB cancella i dividendi per quest’anno. La crisi degli immobili commerciali arriva in Europa

La crisi del settore immobiliare commerciale statunitense ha attraversato l’Atlantico ed è approdata in Svezia, dove il proprietario di immobili commerciali SBB ha visto il suo prezzo delle azioni crollare al livello più basso dal 2018, dopo che la società ha annunciato l’intenzione di rinviare un dividendo e di annullare un’emissione di diritti di opzione destinata a sostenere le sue finanze.

Le azioni di Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB – come è formalmente conosciuta SBB – sono crollate di oltre il 20% e hanno perso 14 degli ultimi 15 giorni di negoziazione. Il crollo di oggi ha aggravato le perdite di lunedì, quando il titolo ha subito un crollo del 20% in seguito al taglio del rating del credito a “junk” da parte di S&P Global Ratings. La sua capitalizzazione di mercato è scesa da oltre 17 miliardi di dollari alla fine del 2021 a meno di 1,5 miliardi, un crollo storico per i suoi oltre 260.000 azionisti.

In una dichiarazione rilasciata lunedì alle 23.00 ora di Stoccolma, la società immobiliare ha affermato che “la reazione del mercato ha reso impossibile effettuare l’emissione di diritti di azioni ordinarie D alle condizioni previste”, come riporta Bloomberg, sottolineando che sta cercando di posticipare la data di pagamento dei dividendi fino all’assemblea degli azionisti del prossimo anno “al più tardi”. La società con sede a Stoccolma ha inoltre dichiarato che non effettuerà l’emissione di 2,6 miliardi di corone (260 milioni di dollari) di nuove azioni di classe D.

Il taglio dei dividendi arriva un giorno dopo che il rating creditizio di SBB è stato tagliato a “junk” (spazzatura) da S&P Global Ratings, che ha avvertito della possibilità di un ulteriore declassamento se la società “non sarà in grado di assicurarsi fonti di finanziamento sufficienti nei prossimi due trimestri per coprire in modo sostenibile i suoi obblighi finanziari a breve termine”. La società di rating ha dichiarato di non ritenere più che il proprietario possa soddisfare le soglie per il debito investment-grade; il declassamento aumenta i costi della società facendo scattare le cosiddette cedole “step-up” sul debito esistente. Ciò si traduce in ulteriori 285 milioni di corone di costi di finanziamento.

Gli sviluppi sollevano seri interrogativi per uno dei maggiori proprietari immobiliari svedesi, alle prese con un carico di debito di 8,1 miliardi di dollari in un contesto di tassi d’interesse in forte aumento e di spread creditizi in crescita. È anche sintomatico dei problemi che sta affrontando il più ampio settore degli immobili commerciali in Svezia.

Il crollo del prezzo di SBB è anche un duro colpo per l’amministratore delegato Ilija Batljan, che ha ripetutamente assicurato agli investitori che avrebbe preso provvedimenti per difendere il profilo creditizio dell’azienda. Le FFS traggono la maggior parte del loro reddito da locazione da immobili residenziali regolamentati nella regione nordica.

Come i loro omologhi statunitensi, i proprietari svedesi devono rinnovare 40,8 miliardi di dollari di debiti obbligazionari in scadenza nei prossimi cinque anni, un quarto dei quali nel 2023. Sono stati considerati come il canarino nella miniera di carbone per il settore immobiliare europeo, perché gran parte del debito è a breve termine e a tasso variabile, il che lo rende particolarmente esposto ai tassi di interesse.

Carnegie declassa SBB a sell da hold, con l’analista Fredric Cyon che afferma che i rischi di ribasso rimangono elevati e che sono necessarie azioni societarie per migliorare il bilancio. “Ulteriori cessioni sono un’opzione, ma dubitiamo che siano sufficienti a ripristinare la fiducia degli investitori”, scrive Cyon, tagliando l’obiettivo di prezzo a 7 corone svedesi da 13 corone.

Il crollo delle SBB ha colpito i titoli immobiliari europei che hanno perso il 3,2%, guidati dalle aziende svedesi con Sagax -7,8%, Balder -7,6%, Wallenstam -5,9%, Fabege -4,4%. Tra i titoli europei in calo figurano Kojamo -5,3%, Aroundtown -5,1%, Safestore -5%, Tritax Big Box REIT -4,8%.

Il calo del 15% dei prezzi delle case residenziali in Svezia – una delle peggiori cadute immobiliari al mondo – aggrava le sfide del settore immobiliare in generale, rendendo le vendite meno redditizie. Ora la patata bollente passa nelle mani delle banche che hanno finanziato crediti a clienti ora illiquidi, perchè non possono vendere più gli immobili. La Svezia è un mercato sopravvalutato, esattamente come quello tedesco, francese e olandese.