Golden Visa e il mattone globale: la grande migrazione dei capitali all’estero. Quali sono le mete?

Il panorama dell’immobiliare internazionale sta vivendo una fase di profonda ricomposizione geografica, dettata non più solo dalla ricerca del profitto, ma da una necessità quasi esistenziale di sicurezza. Se un tempo le grandi metropoli mondiali rappresentavano il punto d’arrivo naturale per i capitali asiatici in cerca di rendimento, oggi il baricentro si è spostato verso la protezione del patrimonio e la garanzia dei diritti civili. Gli investitori cinesi e turchi, in particolare, stanno ridisegnando i mercati di Grecia, Emirati Arabi e Stati Uniti, utilizzando lo strumento dei Golden Visa come una vera e propria polizza assicurativa sulla vita e sul capitale. Nel 2024 la Cina è stato il secondo paese al mondo come fuga di milionari al mondo.

Il fenomeno non è casuale. In un contesto di incertezza geopolitica e turbolenze valutarie nei paesi d’origine, la ricerca di un “piano B” è diventata la priorità assoluta per chi detiene grandi liquidità. Come spesso accade nelle dinamiche di Scenari Economici, quando la politica interna ferve, i capitali votano con i piedi (o meglio, con i bonifici verso l’estero).

Le priorità dell’investitore: non solo rendimento, ma sopravvivenza

Per comprendere cosa spinga un investitore di Pechino o Istanbul a comprare un attico ad Atene o una villa a Palm Jumeirah, bisogna guardare oltre la semplice cedola dell’affitto. Le motivazioni sono stratificate:

• Sicurezza e tutela legale: La protezione del patrimonio da possibili espropri, tassazioni aggressive o instabilità valutarie interne è la molla principale. Si cerca la “Property Rights” di stampo occidentale, dove la proprietà è garantita e non soggetta a concessioni temporanee statali (come il leasehold cinese).

• Istruzione d’élite: Per le famiglie cinesi, l’acquisto immobiliare è spesso il cavallo di Troia per inserire i figli nei circuiti accademici internazionali. Risiedere in Europa o negli Emirati facilita l’accesso a scuole e università di prestigio.

• Libertà di movimento: Il Golden Visa greco offre l’accesso illimitato all’area Schengen, un valore inestimabile per chi possiede passaporti con forti limitazioni di viaggio.

• Diversificazione del rischio: In un’epoca di inflazione galoppante per la Lira turca e di incertezza per lo Yuan, spostare capitali in Euro o Dirham (agganciato al Dollaro) è una mossa di difesa elementare ma efficace.

Gli sbocchi principali: Grecia e Dubai in cima alla lista

Mentre molti mercati tradizionali soffrono, alcune mete brillano per attrattività grazie a politiche di accoglienza per i capitali:

1. Grecia: Nonostante l’innalzamento delle soglie minime per il Golden Visa (fino a 800.000 euro nelle aree di pregio come Atene e le isole maggiori), resta la meta preferita. Gli investitori cinesi dominano le statistiche, attratti da un mercato che offre ancora prezzi competitivi rispetto a Londra o Parigi e un clima favorevole.

2. Dubai (EAU): Gli Emirati sono diventati il nuovo “porto sicuro” globale. Qui i cinesi sono saliti al quarto posto tra i principali acquirenti. Dubai offre un regime tax-free, rendimenti locativi che toccano il 10% e una neutralità politica che rassicura chi vuole evitare le tensioni tra Cina e Occidente.

3. Giappone: Tokyo e Osaka stanno vivendo una “invasione” di capitali da Pechino. Il motivo? Uno Yen storicamente debole che rende gli immobili di lusso un vero affare, unito alla proverbiale stabilità nipponica. L’arcipelago è economicamente e politicamente una delle mete più stabili sul pianeta, qualcosa che attrae i cinesi.

Il caso USA e il paradigma delle “3B”

Se Grecia e Dubai rappresentano la “nuova frontiera”, gli Stati Uniti rimangono il mercato dell’ambivalenza. Il rallentamento nel 2026 è innegabile: tassi d’interesse ancora significativi e una crescente diffidenza politica (con alcuni Stati che tentano di limitare l’acquisto di terreni ai cittadini stranieri) hanno raffreddato gli animi. Eppure, per il segmento Ultra-High-Net-Worth, l’America resta il traguardo finale.

• Il visto EB-5: si tratta del visto speciale per gli investiori facoltosi che ha recentemente, con Trump visto un rialncio notevole.

• Branded Residences: C’è una vera e propria ossessione per il marchio. Acquistare un appartamento firmato Four Seasons, Ritz-Carlton o St. Regis garantisce uno standard di gestione, una sicurezza e una riconoscibilità che il singolo condominio di lusso non può offrire. Il marchio è sinonimo di qualità certificata in un mercato che l’investitore non sempre conosce a fondo, in questo l’acquirente cinese è molto influenzabile. Un italiano andrebbe molto più sul sodo.

• I distretti scolastici: Negli USA, l’investimento è chirurgico. Si compra dove il distretto scolastico ha il punteggio massimo. La casa è solo l’involucro; il vero valore è il codice postale che garantisce l’accesso alla formazione d’élite, trampolino per le università della Ivy League.

Dalla California alla Florida: la rotazione geografica

Nel 2026 assistiamo a una rotazione interna al mercato americano. Se la California resta un classico per vicinanza geografica alla Cina, la Florida e il Texas guadagnano terreno. Sono stati scelti per la loro efficienza fiscale (assenza di tassa sul reddito statale) e per un clima politico spesso più liberale verso l’impresa. Qui gli investitori cercano immobili move-in ready: l’investitore cinese del 2026 non ha tempo né voglia di gestire ristrutturazioni; esige il “chiavi in mano”, con domotica integrata e gestione patrimoniale già attiva.

L’impatto sui mercati locali: un equilibrio difficile

L’afflusso massiccio di capitali esteri, spesso sotto forma di transazioni all-cash, produce effetti tangibili sulle città ospitanti. Se da un lato l’iniezione di liquidità sostiene il settore delle costruzioni e i servizi di lusso, dall’altro alimenta una gentrificazione accelerata. Ad Atene, quartieri storici come Pangrati o Koukaki sono stati trasformati in distretti per affitti brevi, spingendo i residenti verso le periferie. Questo crea dei problemi sociali non indifferenti, soprattutto in paesi, come la Grecia, con una propria forte struttura sociale.

L’inflazione immobiliare è l’altra faccia della medaglia. La domanda esterna, essendo meno sensibile ai tassi d’interesse locali (poiché spesso non utilizza mutui bancari del posto), mantiene i prezzi elevati anche quando l’economia interna fatica, rendendo l’accesso alla prima casa un miraggio per le giovani generazioni locali.

Il mattone come scudo, a qualsiasi costo.

In definitiva, cosa cercano i cinesi e i turchi negli immobili all’estero nel 2026? Cercano certezza in un mondo incerto. Non si tratta semplicemente di speculazione. L’acquisto di un appartamento a Londra, una villa a Phuket o un ufficio a Dubai risponde a un bisogno profondo di sicurezza legale, economica e fisica. Mentre i governi occidentali diventano più cauti e Pechino stringe i controlli sui capitali, l’investitore medio diventa più sofisticato, puntando sulle “3B” e sulla stabilità dei grandi marchi. La casa all’estero è diventata l’asset definitivo per chi teme che il domani, in patria, possa essere meno luminoso di ieri.

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