Bauboom – il boom dell’edilizia tedesca come negli anni sessanta (di Tanja Rancani)

In questo pezzo di Tanja Rancani, madrelingua tedesca, si spiega l’attual sviluppo del mercato immobiliare tedesco. Personalmente a me l’aumento dei costi di costruzione in modo verticale pone dei problemi di possibile bolla in caso di calo della domanda e di aumento dei costi finanziari, nonostante la KfW dica il contrario. Però io non sono tedesco… (F.L.)

L’edilizia tedesca è alle stelle da anni, la richiesta di spazio residenziale è in costante crescita, specialmente nei segmenti più economici per case e appartamenti in affitto. Di poco meno accentuata è la domanda per spazio commerciale, da capannoni ad uffici fino a negozi e magazzini. Uno dei motivi per questa forte crescita non è solo il mancare di abitazioni e spazio commerciale, ma anche il tasso d’interesse sul Bund veramente basso, siamo circa al 0,5% contro i 2,5-3,0% d’interessi sui finanziamenti nel settore immobiliare.

Secondo una ricerca del Handelsblatt, il settore non ha alcuna percezione di rischio di un possibile calo di domanda, nemmeno se salissero gli interessi sulla Bundesanleihe, che drenerebbe investitori più verso il mercato obbligazionario. Il motivo è che gli interessi sono i più bassi dell’Eurozona e anche se salissero lo farebbero in maniera insignificante, inoltre la richiesta è talmente alta e strutturata nel settore residenziale, che un leggero rialzo dei tassi d’interesse non avrebbe alcun effetto sulla domanda.

I prezzi sono veramente alle stelle, un appartamento di 120m2 in media ha un prezzo d’affitto di 7.50€/m2, mentre un appartamento mediamente costa 2450€/m2 se lo si volesse acquistare, una casa singola invece 1690€/m2, qui il prezzo più basso dipende dalla posizione  fuori dei centri di agglomerazione della maggior parte delle case, (fonte: Immobilienwelt)

La famosa rivista elvetica Cash si domanda: non ce il rischio di una bolla speculativa?, Non secondo l’opinione di KfW, banca d’Investimento del settore edile, secondo la quale anche se è vero che ci sono certi eccessi di prezzo qua e là, un leggero sboom della bolla dei prezzi non condurrebbe a delle significanti problematiche macroeconomiche.

Allora cos’è che fa lievitare i prezzi in questa maniera e perché? I motivi sono molteplici, cominciando dalla richiesta di spazio residenziale anche temporaneo come alloggi per studenti o per lavoratori stagionali e appartamenti economicamente accessibili. L’incentivare l’edilizia residenziale e le agevolazioni sui mutui, hanno fatto salire enormemente la richiesta di edilizia di proprietà, anche tra le fasce medio basse. Il vero tendine d’Achille della questione però è il mancare di terreno edificabile, rafforzato dal fatto che le procedure di autorizzazioni, permessi e concessioni, ma anche delle verifiche e classificazioni, sono veramente estenuanti e burocratiche. Tutto viene rincarato dal fatto della mancanza di mano d’opera qualificata e la mancanza di una vera concorrenza nel settore edile, cosa che allunga i tempi di costruzione e fa aumentare in modo incontrollato prezzi di costruzione.

Secondo la dichiarazione di KfW una saggia politica edilizia dovrebbe tener presente lo sviluppo demografico e concentrare le misure di promozione e incentivazione più sulle aree rurali, onde evitare che con il calare della popolazione, si svuotano i centri minori. Comunque sia, un periodi di boom edilizio di questa dimensione non si era più visto dagli anni sessanta – settanta, quando gli Italiani emigrarono in massa dall’Italia per andare nella ricca Germania, portando con se la propria cultura e tradizione, anche alimentare. A proposito, sapete cosa sono i Spaghetti Bolognése (non è un errore ortografico!)? I nostri spaghetti al ragù, ma non domandatemi perché i tedeschi li chiamano così!